부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 5층 501호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)입니다. 외형상 최저가는 감정가의 49%인 66,150,000원까지 떨어졌지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 인수입니다. 등기된 임차권자 이승재는 보증금 145,000,000원, 전입 2022.05.06, 확정일자 2022.04.22로 확인되며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 최저가 66,150,000원을 매각가로 놓은 배당표에서는 집행비용 1,590,700원을 먼저 제외한 뒤 이승재에게 64,559,300원이 배당되고, 남은 80,440,700원이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 따라서 확인된 금액만 합쳐도 낙찰대금 66,150,000원 + 인수 80,440,700원 = 146,590,700원입니다. 낙찰가가 더 내려가는 다음 회차에서도 인수액이 커지는 구조라, 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 실질취득가가 크게 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기된 임차권이 매수인에게 남는다

초량4동새마을금고 근저당권 282,000,000원과 121,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 현대캐피탈주식회사 근저당권 136,500,000원 역시 2017.10.31 해지로 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.22 접수된 임의경매개시결정이며, 이보다 앞선 2024.11.15 접수 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 현황 — 확인된 1명 외 8명의 보증금이 미상

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유 조사 대상은 9명입니다. 이승재는 등기부·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 보증금과 확정일자까지 확인됩니다. 나머지 8명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 규칙상 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가 48.8%가 아니라 실질취득을 봐야 한다

동화빌 전용 45.19㎡의 확인된 최근 거래는 2025.07, 8층, 135,500,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건이며 평균 역시 135,500,000원입니다. 표면 최저가 66,150,000원은 이 최근 시세의 48.8%이지만, 이 수치는 대항력 임차권 인수를 제외한 숫자입니다.

현재 회차에서 확인된 실질취득은 146,590,700원으로 최근 실거래 135,500,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세의 절반 가격”이나 “저렴한 경매”로 평가할 수 없습니다. 특히 추가 8명의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 부담은 현재 계산보다 커질 가능성도 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

이승재 보증금은 64,559,300원만 배당되고 부족분 80,440,700원은 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 다른 점유자들의 보증금도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하단교차로 북서측 인근. 주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 2013.12.10 사용승인, 현상은 보통입니다. 승강기·화재경보기·기계식주차설비·위생설비·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 소로3류가 관련됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지. 토지면적 210.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
• 거래·경매 표본. 동화빌은 전체 12세대이며 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 0.0입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이승재 인수액 확인. 현재 회차 기준 배당 부족분 80,440,700원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 8명 추가 점유자 확인. 김유현·유정헌·신민철·윤승재·류재철·안소린·김민경·박경준은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 각 점유관계·임대차계약·보증금·배당요구를 개별 대조해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 66,150,000원만 보면 최근 거래 135,500,000원의 48.8%지만, 확인된 실질취득은 146,590,700원입니다.
• 추가 유찰도 재계산. 3회 유찰 시 인수 99,928,490원, 4회 유찰 시 인수 113,569,944원으로 증가하는 시나리오이므로 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해서 판단해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고 다른 임차인들의 보증금도 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “인수 후 총비용”의 사건

이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 135,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 66,150,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 135,500,000원 대비 최저가는 48.8%입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론은 정반대입니다.

이승재의 보증금 145,000,000원 중 80,440,700원을 매수인이 인수하면서 현재 회차의 확인된 실질취득은 146,590,700원이 됩니다. 이미 최근 실거래 135,500,000원을 웃도는데, 별도로 전입된 8명의 보증금까지 미상입니다. 따라서 이 사건은 “유찰이 많이 돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가 밖의 인수위험이 본체인 물건”입니다. 권리·가격·환금성을 함께 놓고 보면, 추가 확인 없이 최저가만 기준으로 응찰하기에는 위험도가 높습니다.