부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 4층 403호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)을 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이길봉이고, 2025.01.20 부산회생법원의 파산선고 뒤 파산관재인 임호택이 청산을 위한 형식적 경매를 진행한 구조입니다. 등기부에 과거 초량4동새마을금고 근저당 282,000,000원, 현대캐피탈 근저당 136,500,000원, 벽산페인트주식회사 전세권 140,000,000원이 있었지만 이 권리들은 모두 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 김유현·유정헌·신민철·이승재·윤승재·류재철·안소린·김민경·박경준, 총 9명이 조사됐습니다. 이들의 전입일은 모두 2025.08.22보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 단순히 전입일만으로 최종 대항력과 인수금액을 확정해서는 안 됩니다. 따라서 아래 표에서는 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 4층403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이길봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 | 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2013.12.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
등기부상 현재 매수인이 별도로 떠안을 근저당·전세권은 확인되지 않습니다. 초량4동새마을금고 근저당은 2014.02.26 일부포기로 말소됐고, 현대캐피탈 근저당은 2016.06.03 해지로 말소, 벽산페인트주식회사 전세권도 2022.03.04 해지로 말소됐습니다. 제공된 권리판정상 기준은 2025.08.22 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유현 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유정헌 | 2023.02.27 | 미상 | 2025.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신민철 | 2024.07.15 | 2024.10.23 | 2025.11.14 | 가능·미상 | 가능 | 없음 |
| 이승재 | 2022.05.06 | 미상 | 2025.10.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤승재 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류재철 | 2022.01.26 | 미상 | 2025.09.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안소린 | 2021.08.18 | 미상 | 2025.09.18 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박경준 | 2024.05.14 | 미상 | 2025.11.04 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명은 중복 집계가 아닌 실제 임차인 9명입니다. 이 가운데 신민철은 2024.10.23 확정일자와 2025.11.14 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다. 나머지는 확정일자 또는 보증금이 확인되지 않아 최종 배당순위와 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 47% 숫자보다 ‘비교 가능성’부터
동화빌에서 확인되는 최근 거래는 2025.07 전용 45.19㎡·8층 135,500,000원 한 건입니다. 대상물건의 비교 기준 면적은 52.1㎡이고 거래면적 45.19㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 63,700,000원이 최근 거래가의 47.0%라는 계산 자체는 맞지만, 이를 곧바로 “시세의 절반 이하라 싸다”고 해석하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.19㎡ | 8 | 135,500,000원 |
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 최저가 자체는 63,700,000원이지만, 임차인 9명의 미상 보증금 중 매수인이 인수할 금액이 존재한다면 실제 부담액은 그만큼 증가합니다. 따라서 이 사건은 최저가 47.0%라는 표면 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 배당모형 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 경매개시결정 · 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,153,400원 |
이 배당모형은 집행비용 1,546,600원 외 확인된 채권액을 계산에 넣지 않아 잔여 62,153,400원으로 표시됩니다. 임차보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 표
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 모형상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 63,700,000원 | 62,153,400원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 44,590,000원 | 43,387,380원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 31,212,999원 | 30,251,165원 |
표면상 매각가는 63,700,000원에서 44,590,000원, 다시 31,212,999원으로 낮아집니다. 그러나 이 표에는 임차인 보증금이 반영되지 않았으므로 회차가 내려갈수록 실제 부담도 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 미배당 보증금이 확인된다면 해당 인수금액을 각 회차 낙찰가에 더해 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 ‘하단교차로’ 북서측 인근. 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물, 2013.12.10 사용승인. 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 승강기·화재경보기·기계식주차설비와 위생설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 소로3류가 관련돼 있습니다. 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 9명 각각의 보증금 확인. 이 사건의 최우선 과제입니다. 보증금이 확정되지 않으면 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 점유 현황 대조. 9명의 전입 사실과 현재 실제 점유자·세대·호실 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 유정헌·신민철·이승재·류재철·안소린·박경준은 배당요구가 확인되지만, 배당요구 자체가 미배당 보증금 인수 위험을 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
- 신민철 우선변제 확인. 2024.10.23 확정일자와 2025.11.14 배당요구가 있으므로 실제 보증금과 배당 가능액을 반드시 대조해야 합니다.
- 47.0% 할인 착시 경계. 최근 거래 135,500,000원은 전용 45.19㎡로 대상 비교면적 52.1㎡와 다르고 거래도 한 건뿐입니다.
- 배당표 재작성. 현재 배당모형은 임차보증금을 반영하지 않았으므로 보증금 확인 뒤 낙찰가별 미배당액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 공부상 업무시설이지만 실제 주거용으로 사용 중인 점을 전제로 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 9명의 보증금
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰돼 63,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인 거래 135,500,000원과 숫자만 비교하면 최저가는 47.0% 수준입니다. 하지만 그 거래는 전용 45.19㎡로 대상 비교면적 52.1㎡와 일치하지 않고, 현황상 확인되는 실제 임차인 9명의 보증금이 모두 확정되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 핵심 질문은 “63,700,000원이 싼가”가 아니라 “9명 중 누가 실제 대항력을 갖고 있으며, 각 보증금 중 얼마가 배당되지 않고 매수인에게 남는가”입니다. 그 답이 나오기 전에는 실질취득비용도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 표면 가격은 낮지만 권리비용은 아직 보이지 않는 물건. 보증금 확인 전 공격적인 가격 가점은 금물입니다.
