부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 8층 802호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이길봉이고, 2025.01.22. 파산선고 등기가 기재된 뒤 2025.08.22. 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택을 채권자로 한 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 접수됐습니다.
등기부상 초량4동새마을금고의 근저당권 2건은 각각 2014.01.03.과 2014.11.12. 이미 말소되어 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 핵심은 2024.07.16. 등기된 박화영의 주택임차권입니다. 박화영은 임대차계약일 2022.06.02., 전입·점유개시 2022.07.26., 확정일자 2022.06.02.이며 보증금은 90,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) 이용 |
| 대상 면적 | 24.39㎡ |
| 소유자 | 이길봉 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 2013.12.10. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 9,000만원 임차권이 핵심
이 구조에서는 유찰로 최저가만 낮아지는 것을 가격 할인으로 보면 안 됩니다. 박화영의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 매각가 25,039,000원에 인수 65,811,702원, 4회 유찰 시 매각가 17,527,300원에 인수 73,188,191원으로 변합니다. 총 취득부담은 계속 9,000만원 안팎에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인·점유 관계 — 확정 1명 외에도 미상 리스크가 남는다
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안소린 | 2021-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 윤승재 | 2021-08-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 류재철 | 2022-01-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김유현 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이승재 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박화영 | 2022-07-26 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 유정헌 | 2023-02-27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민경 | 2024-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박경준 | 2024-05-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신민철 | 2024-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박화영을 제외한 조사 인원들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 배당요구가 확인된 유정헌, 신민철, 이승재, 류재철, 안소린 역시 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 매수인 승계 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 김유현·윤승재·김민경·박경준은 배당요구 여부도 확인되지 않아 입찰 전 원본 확인이 특히 중요합니다.
③ 시세 비교 — 1건 거래는 면적이 달라 직접 비교 금지
동화빌의 확인된 최근 거래는 2025.07. 전용 45.19㎡, 8층, 135,500,000원 1건입니다. 그러나 본 물건의 대상 면적은 24.39㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 135,500,000원을 이 호실의 직접 시세로 적용해 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
특히 현재 최저가 35,770,000원은 이 거래가의 26.4%에 불과해 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 비율은 면적이 다른 거래와의 비교입니다. 더 중요한 것은 박화영 보증금 인수까지 합친 실질취득액이 91,043,860원이라는 점입니다. 이 실질취득액 역시 면적이 다른 135,500,000원 거래와 직접 비교해 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 임차인 박화영 보증금 | 90,000,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박화영 보증금 부족분 55,273,860원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 조사 인원의 보증금도 미상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 박화영 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 35,770,000원 | 55,273,860원 | 91,043,860원 |
| 3회 유찰 시 | 25,039,000원 | 65,811,702원 | 90,850,702원 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 73,188,191원 | 90,715,491원 |
현재 회차에서 매각가가 35,770,000원이고 4회 유찰 시 17,527,300원까지 내려가더라도, 박화영 보증금 미배당액이 55,273,860원에서 73,188,191원으로 증가합니다. 결국 총부담은 91,043,860원에서 90,715,491원 수준으로만 변합니다. 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단교차로 북서측 인근. 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용. 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 2013.12.10. 사용승인, 현상은 보통입니다. 승강기·화재경보기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 210.0㎡, 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동화빌은 12세대 규모이고 확인된 최근 거래는 1건뿐입니다. 본 물건과 거래 면적도 달라 시세 검증의 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박화영 잔존보증금 확인. 현재 계산상 인수액은 55,273,860원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 최종본을 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 조사 인원 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 인원들의 임대차계약서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 실질취득액은 91,043,860원이고 추가 유찰 시에도 총부담은 9,000만원 안팎에 머뭅니다.
- 시세 재검증. 확인된 거래는 전용 45.19㎡, 본 물건은 24.39㎡이므로 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 조사 인원이 다수 존재하므로 실제 802호 점유자와 각 전입자의 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 접수 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,577만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 35,770,000원으로 감정가 73,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 박화영의 90,000,000원 보증금 가운데 현재 예상 미배당액 55,273,860원을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득액은 91,043,860원입니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총부담은 계속 9,000만원 안팎에 머뭅니다.
더구나 박화영 외에도 전입이 확인된 조사 인원이 여럿이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·승계 범위를 확정하기 어렵습니다. 확인된 최근 실거래 135,500,000원은 전용 45.19㎡로 본 물건 24.39㎡와 면적도 다릅니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 인수보증금과 미상 임차관계가 먼저인 사건입니다. 권리 정리가 끝나기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
