70,560,000원
부산지방법원 2025타경101825. 하단동 동화빌 6층 603호, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 기존 초량4동새마을금고 근저당 282,000,000원과 97,500,000원, 강명창 전세권 135,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.08.22 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택의 임의경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞선 2025.05.22 김민경 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이나, 별도로 제출된 대항력포기확약서가 이 권리를 실질적으로 해소하는 구조입니다.
하지만 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 현황조사에는 김민경 외에도 김유현·유정헌·신민철· 이승재·윤승재·류재철·안소린·박경준이 확인됩니다. 이 8명은 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 확약은 김민경에게만 적용되므로 이 8명의 인수 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 6층 603호 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) |
| 소유자 | 이길봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 2013.12.10 사용승인 · 철근콘크리트구조 8층 건물 |
| 토지 | 210.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 3,084,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 이미 말소된 담보권보다 임차인이 핵심
초량4동새마을금고의 2013년 근저당 282,000,000원은 2016.01.13, 2016년 근저당 97,500,000원은 2016.05.09 각각 해지로 이미 말소됐습니다. 강명창 전세권 135,000,000원도 2016.11.07 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 중요한 것은 과거 담보권이 아니라 2025.08.22 경매개시결정보다 앞선 점유·임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증공사는 중복 합산 금지
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유현 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증공사 대위·승계 |
| 유정헌 | 2023.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.10.24 배당요구 |
| 신민철 | 2024.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.11.14 배당요구 |
| 이승재 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.10.12 배당요구 |
| 윤승재 | 2021.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 류재철 | 2022.01.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.16 배당요구 |
| 안소린 | 2021.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.09.18 배당요구 |
| 박경준 | 2024.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.11.04 배당요구 |
| 김민경 | 2024.02.28 | 110,000,000원 | 요건 확인 | 있음 | 2025.05.22 · 대항력 포기 확약 |
| 보증공사 | — | 0원 | 판정 불가 | — | 김유현 대위·승계 |
실제 임차인은 9명입니다. 보증공사는 김유현 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 김민경 외 8명은 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 52.1% 할인처럼 보여도 실질취득은 미상
동화빌의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025.07 전용 45.19㎡, 8층이 135,500,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 135,500,000원이며, 현재 최저가 70,560,000원은 그 52.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.19㎡ | 8 | 135,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,500,000원 |
표면 최저가는 실거래보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건에서는 최저가와 시세를 바로 비교해 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 김민경 확약은 확인되지만 확약 밖 8명의 보증금이 미상이라 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산해야 하는 최종 실질취득비용 자체가 아직 정해지지 않았기 때문입니다. 최근 실거래 표본도 1건이므로 52.1%라는 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금 | 110,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 김민경 보증금 미배당액은 41,110,080원입니다. 다만 2025.11.06 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 김민경에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 보증금 미상 임차인 8명의 배당·인수액은 금액 산정이 불가능합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단교차로 북서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 용도. 대상 603호는 다세대주택으로, 매각물건명세서상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 2013.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 승강기·화재경보기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 동화빌 12세대, 최근 12개월 실거래는 1건으로 가격 비교 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 적용 범위 확인. 2025.11.06 확약은 김민경에게만 적용됩니다. 확약의 원문과 임차권등기 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 나머지 8명 보증금 확인. 김유현·유정헌·신민철·이승재·윤승재·류재철·안소린·박경준의 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마십시오.
- 보증공사 중복 계산 금지. 보증공사는 김유현 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차인·별도 보증금이 아닙니다.
- 배당요구만으로 인수 소멸 단정 금지. 보증금이 확인되지 않은 임차인은 실제 배당액과 미배당액을 계산해야 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
- 52.1% 할인율 과신 금지. 최근 실거래 135,500,000원 대비 최저가는 낮지만, 미상 인수액을 합친 실질취득비용은 아직 알 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 문건접수 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “김민경은 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰된 70,560,000원입니다. 최근 실거래 135,500,000원의 52.1%이니 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그리고 가장 큰 기등록 임차권인 김민경 보증금 110,000,000원도 2025.11.06 확약으로 실질 인수 0원* 처리할 수 있습니다.
그러나 결론은 여전히 보수적이어야 합니다. 김민경 외 실제 임차인 8명의 전입이 모두 말소기준보다 앞서고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 낙찰가 70,560,000원에 얼마를 더 부담하게 될지 계산할 수 없습니다. 확약으로 주된 알려진 인수는 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 위험이 크게 남은 다세대 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 나머지 8명의 보증금과 대항력 실체를 얼마만큼 확인하느냐입니다.
