부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 ‘동화빌’ 5층 503호로, 공부상 다세대이며 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가상 건물은 2013년 12월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이고, 대상 면적은 48.19㎡입니다. 등기부에는 과거 초량4동새마을금고 근저당과 현성식의 전세권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다.

문제는 현재 등기 권리보다 점유·임차관계입니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 2025.08.22 임의경매개시결정인데, 조사된 임차 관련 명의 9명의 전입일은 모두 이보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

2013년 설정됐던 초량4동새마을금고 근저당과 2014년 현성식 명의 전세권 및 이에 부수된 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.01.22에는 소유자 이길봉에 대한 파산선고가 등기됐고, 이어 2025.08.22 파산관재인 임호택을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제시된 말소기준은 이 2025.08.22 경매개시결정입니다.

실제 임차인 9명 모두 보증금은 확인되지 않았습니다. 류재철은 확정일자 2021.12.29 및 배당요구 2025.09.16이 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다. 다른 명의들은 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 52.1%지만 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다

동화빌의 최근 거래 표본은 1건입니다. 2025.07 전용 45.19㎡, 8층이 135,500,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균도 같은 135,500,000원입니다. 대상 면적은 48.19㎡로 면적 매칭 대상으로 분류돼 있습니다.

현재 최저가 70,560,000원은 최근 12개월 평균의 52.1%입니다. 숫자만 보면 감정가 144,000,000원보다 크게 내려온 가격입니다. 하지만 이 사건에서 시세와 직접 비교해야 할 값은 단순한 최저가가 아니라 실질취득가입니다.

또한 최근 실거래 표본이 1건뿐이므로 거래가격 자체의 대표성도 제한적입니다. 가격 측면에서는 보증금 확인 전까지 메리트 판정 보류가 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 기초 모형)

70,560,000원을 전제로 한 기초 배당모형에서는 집행비용 1,670,080원과 잔여 68,889,920원이 계산돼 있습니다. 그러나 이 계산에는 임차인 9명의 보증금·우선변제·미배당 승계가 반영되지 않았습니다. 따라서 68,889,920원을 실제 소유자 잔여액으로 확정하거나, 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대이며 매각물건명세서상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정평가의 이용상태에도 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)이 포함돼 있습니다.
• 입지. 하단교차로 북서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설· 유흥업소 등이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2013.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로, 승강기·화재경보기· 기계식주차설비와 위생설비·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,084,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 동화빌은 12세대이며 최근 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회이고 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금부터 확인. 임차 관련 명의 9명의 보증금이 모두 미상입니다. 최저가보다 먼저 각 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 대항력 단정 금지. 전입일은 모두 말소기준 이전이지만 보증금·확정일자 등이 충분히 확인되지 않은 명의는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 실제 점유와 계약관계를 대조해야 합니다.
• 류재철 우선 확인. 류재철은 전입 2022.01.26, 확정일자 2021.12.29, 배당요구 2025.09.16이 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 보증금과 예상배당액 확인이 핵심입니다.
• 배당표를 그대로 믿지 말 것. 현재 70,560,000원 기준 배당모형의 잔여 68,889,920원에는 임차인 보증금이 반영돼 있지 않아 실제 잔여·승계액과 다를 수 있습니다.
• 가격 비교 기준. 최근 실거래는 135,500,000원 1건뿐입니다. 실질취득가가 확정되기 전에는 52.1%라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 조사된 임차 관련 명의가 다수이므로 현재 실제 점유자가 누구인지, 각 명의가 현 점유자·종전 점유자 중 어디에 해당하는지를 매각 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 대조해 최종 인수범위를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 인수하는가”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰돼 내려온 70,560,000원입니다. 최근 실거래 135,500,000원과 비교하면 52.1% 수준입니다. 그러나 이 가격 차이만으로 매력적인 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

말소기준인 2025.08.22보다 전입이 앞선 실제 임차인 명의가 9명이고, 그 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 해소되지 않는다면 매수인이 잔액을 떠안을 수 있고, 그 순간 비교 기준은 70,560,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가가 됩니다.

따라서 이 물건의 결론은 가격 판단보다 권리 확인이 선행되어야 한다입니다. 과거 등기상 근저당·전세권은 정리돼 있지만 현재 임차관계의 금액이 비어 있어 실질취득가가 닫히지 않습니다. 보증금 확인 전에는 ‘싸다’가 아니라 ‘계산이 아직 끝나지 않았다’고 보는 것이 맞습니다.