부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 5층 502호, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 73,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 35,770,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서에 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 명시되어 있고, 임차보증금 77,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 1,043,860원을 먼저 제하고 한국토지주택공사에 34,726,140원이 배당됩니다. 따라서 보증금 잔액 42,273,860원이 남고, 매수인의 실질취득은 35,770,000원 + 42,273,860원 = 78,043,860원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 77,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 5층 502호 · 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)으로 이용 |
| 소유자 | 이길봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 경매개시 채권자 | 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 |
| 말소기준 | 2025.08.22. 갑구 3번 임의경매개시결정 |
| 사용승인 | 2013.12.10. |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소됐지만 임차권이 핵심
2013.12.18. 초량4동새마을금고 근저당권은 채권최고액 282,000,000원이었으나 2014.01.02. 일부포기를 원인으로 등기상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2025.08.22. 갑구 3번 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, LH는 중복 승계 신고
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 김유현·유정헌·신민철·이승재·윤승재·류재철·안소린·김민경·박경준의 9명입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 항목이 아니라 김유현 보증금의 대위·승계 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사의 77,000,000원을 김유현의 별도 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유현 | 2022.02.11. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위 대상 |
| 유정헌 | 2023.02.27. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.10.24. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신민철 | 2024.07.15. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.11.14. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이승재 | 2022.05.06. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.10.12. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤승재 | 2021.08.30. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 류재철 | 2022.01.26. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.16. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 안소린 | 2021.08.18. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.09.18. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 2024.02.28. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박경준 | 2024.05.14. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.11.04. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 | 2021.08.30. | 77,000,000원 · 2021.07.01. | 2025.09.01. | 있음 | 있음 | 김유현 대위·승계 |
③ 현재 회차 배당 — 3,577만원 낙찰이어도 총부담은 약 7,804만원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 77,000,000원 | 34,726,140원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 35,770,000원 가정. 한국토지주택공사 보증금 미배당 42,273,860원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 다른 임차인의 보증금·우선순위가 미상이라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 42,273,860원 | 78,043,860원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 52,811,702원 | 77,850,702원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,527,300원 | 60,188,191원 | 77,715,491원 |
회차가 내려가면 최저가는 35,770,000원에서 25,039,000원, 17,527,300원으로 떨어지지만 인수액은 42,273,860원에서 52,811,702원, 60,188,191원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 78,043,860원 → 77,850,702원 → 77,715,491원으로 보증금 77,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 49%에 사는 물건”으로 보는 것은 잘못된 접근입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 26.4%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
동화빌 실거래 자료에는 2025.07. 45.19㎡·8층·135,500,000원 거래 1건이 있습니다. 최근 12개월 평균도 135,500,000원이지만 표본은 1건뿐이고, 시세 분석 대상 면적 24.39㎡와 거래 면적 45.19㎡가 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.19㎡ | 8 | 135,500,000원 |
이 사건의 시세 판단은 실거래 1건을 그대로 대입하기보다 실질취득 78,043,860원과 대상 호수의 실제 면적·층·상태를 다시 맞춰 보는 방식이 필요합니다. 최저가만 놓고 “시세보다 매우 싸다”고 표현해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 502호는 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 하단교차로 북서측 인근으로, 주변은 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 2013.12.10. 사용승인됐으며 현상은 보통입니다.
- 설비. 승강기·화재경보기·기계식주차설비와 위생설비·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 동화빌 전체 세대수는 12세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 35,770,000원이 아니라 인수액을 포함한 78,043,860원을 기준으로 판단해야 합니다.
- LH 77,000,000원 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 김유현 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 별도로 더하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 9명 재확인. 특히 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 임차인의 계약서와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 추가 검증해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산은 한국토지주택공사 보증금과 집행비용을 중심으로 한 가정이며, 다른 임차인의 권리관계가 확인되면 실제 인수액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접비교 주의. 135,500,000원 실거래는 45.19㎡이고 분석대상 면적은 24.39㎡라 동일면적 거래가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,577만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 감정가 49%가 아닙니다. 현재 최저가 35,770,000원에 낙찰받더라도 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당 42,273,860원을 인수해 실질취득은 78,043,860원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 커져 총부담은 77,850,702원·77,715,491원으로 거의 유지됩니다.
더 큰 문제는 한국토지주택공사 한 건으로 끝나지 않는다는 점입니다. 한국토지주택공사는 김유현 보증금의 대위·승계라 중복 계산하지 않아야 하지만, 별도로 확인되는 실제 임차인이 모두 9명이고 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 확정된 인수 42,273,860원 + 미확정 임차권 위험을 함께 봐야 합니다. 실거래 역시 45.19㎡ 1건뿐이라 24.39㎡ 대상과 직접 비교가 어렵습니다. 결론은 낮은 최저가보다 인수 구조와 미상 임차인을 먼저 해결해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
