부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 602호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 73,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 35,770,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.

임차권자 안소린은 2021년 8월 18일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 7월 28일입니다. 보증금은 90,000,000원이며 602호 전부에 대해 2025년 8월 21일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 적시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 핵심

등기부의 2013년 및 2016년 초량4동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 권리는 2025년 8월 21일 접수된 안소린의 주택임차권입니다. 다음 날인 2025년 8월 22일 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 접수됐으므로, 안소린의 임차권은 경매개시결정보다 앞서며 매각물건명세서에서도 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 안소린 외 미상 위험이 남는다

실제 임차인·점유자로 조사된 명의는 안소린을 포함해 위와 같습니다. 안소린은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 전입 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 안소린 외 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 만큼 이 사건의 최종 인수액은 현재 계산된 55,273,860원만으로 확정됐다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)

안소린 보증금 부족분 55,273,860원이 매수인 인수로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰이 곧 할인은 아니다

낙찰가는 35,770,000원에서 25,039,000원, 17,527,300원으로 내려가지만 안소린 보증금의 미배당 인수액은 55,273,860원에서 65,811,702원, 73,188,191원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 각 회차에서 91,043,860원, 90,850,702원, 90,715,491원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 유찰률만 보고 싸졌다고 판단하기 어려운 구조입니다.

⑤ 시세 비교 — 135,500,000원을 그대로 기준 삼으면 안 된다

확인된 동화빌 실거래는 2025년 7월 135,500,000원 한 건입니다. 그러나 그 거래의 전용면적은 45.19㎡이고 본건은 24.39㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 35,770,000원이 해당 실거래의 26.4%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 현재 실질취득 자체가 91,043,860원이므로 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 인수금까지 포함한 총 취득부담이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하단교차로 북서측 인근으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 유흥업소 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 하단역이 있어 대중교통사정은 편리합니다.
• 이용상태. 본건이 포함된 일련번호 5~12는 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 2013.12.10 사용승인됐으며 승강기·화재경보기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 210.0㎡ 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 안소린 인수액 확인. 현재 배당 가정상 55,273,860원이 매수인에게 남으며, 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액 인수를 명시합니다.
• 미상 전입 점유자 확인. 윤승재·류재철·김유현·이승재·유정헌·김민경·박경준·신민철의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
• 실질취득으로 판단. 현재 회차는 최저가 35,770,000원이 아니라 인수까지 포함한 91,043,860원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 매각가와 인수액의 합계가 90,850,702원·90,715,491원으로 유지되는 구조입니다.
• 시세 원본 대조. 확인 실거래는 본건보다 면적이 큰 45.19㎡ 한 건이므로 24.39㎡ 본건의 적정 시세는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “9,104만원 실질취득”을 봐야 한다

이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차권자 안소린의 보증금 90,000,000원 중 현재 배당으로 회수되지 않는 55,273,860원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 91,043,860원입니다. 이는 감정가 73,000,000원보다 높습니다.

더 큰 문제는 안소린 외에도 다수의 전입 점유자가 확인되는데, 이들의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 해당 점유자들은 대항력 가능·미상으로 남아 있어 추가 인수 가능성을 배제하기 어렵습니다. 확인 실거래 역시 본건과 면적이 다른 45.19㎡ 한 건뿐이라 최저가의 낮은 비율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차권과 미상 점유관계가 우선인 사건입니다.