부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 7층 703호로, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 144,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,560,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 과거 초량4동새마을금고 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 선언된 기준은 2025.08.22. 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택이 신청한 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다.
핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 10명이며, 주택도시보증공사에 해당하는 보증공사는 김유현 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이 가운데 송윤지는 보증금 113,000,000원, 계약일 2024.01.30., 주민등록·점유개시 2024.02.23., 확정일자 2024.01.31.의 임차권등기가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101825 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 7층 703호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 하신번영로300번길 127 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 48.19㎡ |
| 소유자 | 이길봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2013.12.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 주된 임차권은 확약, 문제는 그 밖의 점유자
과거 초량4동새마을금고의 채권최고액 282,000,000원 근저당과 87,100,000원 근저당은 각각 2013.12.20., 2016.02.02. 말소돼 현재 인수할 담보권이 아닙니다. 2025.03.14.에는 송윤지 명의 주택임차권이 보증금 113,000,000원으로 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안소린 | 2021.08.18 | 미상 | 2025.09.18 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤승재 | 2021.08.30 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 류재철 | 2022.01.26 | 미상 | 2025.09.16 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김유현 | 2022.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이승재 | 2022.05.06 | 미상 | 2025.10.12 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유정헌 | 2023.02.27 | 미상 | 2025.10.24 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김민경 | 2024.02.28 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박경준 | 2024.05.14 | 미상 | 2025.11.04 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신민철 | 2024.07.15 | 미상 | 2025.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 송윤지 | 2024.02.23 | 113,000,000원 | 2025.03.14 | 포기확약 | 우선변제 주장 | 아님 |
| 보증공사 | 2024.02.23 | 0원 | 2025.10.31 | 승계신고 | 있음 | 김유현 대위·승계 |
보증공사는 실제 임차인이 아니라 김유현 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다. 실제 임차인은 10명입니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘실질취득가’는 아직 계산할 수 없다
동화빌에서 확인되는 최근 거래는 2025.07, 전용 45.19㎡, 8층, 135,500,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 70,560,000원은 이 거래의 52.1%이고, 감정가 144,000,000원보다도 크게 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 45.19㎡ | 8 | 135,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,500,000원 |
다만 표본은 1건뿐이고 대상 전용면적은 48.19㎡, 거래 사례는 45.19㎡입니다. 더 중요한 문제는 확약 밖 9명의 보증금이 전부 미상이라는 점입니다. 따라서 70,560,000원만을 실질취득가로 보고 “시세의 절반에 산다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이들 중 매수인이 반환해야 할 보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 상승합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 파산자 이길봉의 파산관재인 임호택 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,889,920원 |
배당 계산상 확정된 채권총액은 0원으로 처리돼 집행비용을 제외한 68,889,920원이 소유자 교부로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 특히 미상 임차인들의 실제 보증금과 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 호수는 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 ‘하단교차로’ 북서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·유흥업소 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 2013.12.10. 사용승인, 승강기·화재경보기·기계식주차설비·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,084,000원/㎡, 토지면적은 210.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동화빌은 12세대 규모이고 확인된 최근 실거래도 1건뿐이어서, 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 보증금 확인이 최우선. 김유현·유정헌·신민철·이승재·윤승재·류재철·안소린·김민경·박경준의 계약서·보증금·확정일자·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 송윤지 확약 원본 확인. 2025.11.06. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 보증공사 중복 합산 금지. 보증공사는 김유현 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 현재 70,560,000원에 낙찰되더라도 확약 밖 인수보증금이 생기면 그 금액을 더한 총액으로 135,500,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 표본 1건 주의. 최근 12개월 거래는 135,500,000원 한 건뿐이며 면적도 45.19㎡로 대상 48.19㎡와 차이가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “52% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 144,000,000원이 두 차례 유찰돼 70,560,000원까지 내려왔고, 확인되는 최근 거래 135,500,000원의 52.1%입니다. 송윤지의 113,000,000원 임차보증금도 대항력 포기확약으로 실질 인수 0원까지 정리됐습니다.
그러나 결론을 뒤집는 요소가 남아 있습니다. 확약 밖 9명의 보증금이 전부 미상입니다. 이들의 권리가 확인되기 전에는 낙찰가 70,560,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 12세대 다세대주택에 실제 임차인이 10명 확인되고 거래 표본도 1건뿐인 만큼, 이 사건은 가격은 매력적이지만 권리확정 전에는 들어가면 안 되는 고위험 확인형입니다. 송윤지 한 명의 확약만 보고 전체 임차 위험이 해소됐다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
