임차인 보증금 미배당 인수 가능성과 실질취득 약 1억 2,940만원, 우선변제 임차권등기 부담으로 가격 가점이 제한됩니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가 6,720만원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차인 김유현의 보증금 1억 2,500만원 중 미배당분 약 5,940만원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 약 1억 2,940만원으로 봐야 하며 최근 거래 1억 3,550만원과 비교해야 합니다.
감정가 / 최저가
96,000,000원
1회 유찰 70%
실질취득
129,609,600원
낙찰가+인수 예상
최근 거래
135,500,000원
2025.07
인수 위험
59,409,600원
김유현 미배당 보증금
부산지방법원 2025타경101825. 부산 사하구 하단동 동화빌 3층302호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이길봉이며, 기존 권리 중 2013년 설정된 근저당들은 등기상 말소되어 있습니다. 현재 핵심은 임차권등기와 대항력 임차인입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경101825
소재지
부산광역시 사하구 하단동 513-2 동화빌 3층302호
용도 / 이용상태
오피스텔 · 주거용 오피스텔
소유자
이길봉
감정가 / 최저가
96,000,000원 / 67,200,000원
매각기일
2026.07.15
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김유현
125,000,000원
有
有
미배당분 인수 가능
유정헌 외 7명
미상
해당 없음
확인 필요
⛔ 인수 리스크 김유현은 전입일 2022.02.11, 확정일자 2022.01.18의 대항력 있는 임차인입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 가정상 59,409,600원이 미배당으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
동화빌 최근 거래는 2025년 7월 135,500,000원입니다. 최저가 67,200,000원은 낮지만 인수금 59,409,600원을 더하면 실질취득은 약 129,609,600원입니다.
항목
금액
최근 12개월 평균
135,500,000원
최신 거래
135,500,000원
실질취득 예상
129,609,600원
매각대금 배분
감정가/실질취득 vs 거래
최저가가 아니라 실질취득으로 가격 판단
④ 입지·환금성 메모
입지. 하단교차로 북서측 인근으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린시설 등이 혼재합니다.
교통. 하단역 및 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
규제. 일반상업지역, 방화지구이며 공부와 차이는 없습니다.
환금성. 동화빌은 12세대 규모로 거래 표본이 적어 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인수 보증금을 포함한 실질취득가를 계산하세요.
김유현 임차권등기의 보증금 인수 범위를 반드시 확인하세요.
보증금 미상 점유자의 권리관계는 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
소규모 오피스텔 특성상 거래량과 환금성을 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가는 절반일 뿐”
이 물건의 핵심은 6,720만원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 붙으면 매수인의 실질 부담은 약 1억 2,940만원까지 올라갑니다. 권리 분석상 가장 중요한 판단 기준은 낙찰가가 아니라 인수 후 총 취득비용입니다.
