수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 808,000,000원이고 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 395,920,000원입니다. 신청채권자는 창원미래신용협동조합이며 청구액은 1,515,869,006원입니다. 소유자는 주식회사일심입니다.
등기 데이터에서 말소기준으로 계산된 권리는 2024.01.25. 국 압류입니다. 그 뒤 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 임차인 신고는 없으며 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 근저당권 및 그 이전등기, 세금 압류가 함께 나타나는 만큼 실제 입찰 전에는 최신 등기와 매각물건명세서의 권리관계를 그대로 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 1층101호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건 · 사용승인 2022.10.17 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 395,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국 압류
2022.10.26. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었고, 2023.04.14. 신탁재산 귀속으로 주식회사일심에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 창원미래신용협동조합을 포함한 근저당권 설정이 있었으며 채권최고액은 591,600,000원입니다. 해당 근저당권은 등기 데이터에서 이미 말소된 권리로 표시되고, 2025.04.23.에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전등기도 기록돼 있습니다.
② 점유·이용상태 — 근린시설, 현장 확인이 중요
감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실상태로 조사됐습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 채무자 겸 소유자의 임시사무실로 사용되고 있고 사무실 집기류가 비치되어 있다고 적혀 있습니다. 임차인 신고는 없지만 두 조사 내용의 시점·현황 차이를 고려해 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 395,920,000원으로 감정가 808,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 277,144,000원, 4회 유찰 시에는 194,000,800원입니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 395,920,000원 | 0원 | 389,577,120원 |
| 3회 유찰 시 | 277,144,000원 | 0원 | 272,463,984원 |
| 4회 유찰 시 | 194,000,800원 | 0원 | 190,484,789원 |
④ 예상배당표 (매각가 395,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,342,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 389,577,120원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있고, 집행비용 차감 후 389,577,120원이 소유자 잔여로 표시됩니다. 국세·지방세 가운데 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이며 토지면적은 792.0㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.10.17이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원본 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가에는 공실, 매각물건명세서 비고에는 채무자 겸 소유자의 임시사무실 사용으로 나타나므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 흐름 확인. 2023.04.14. 근저당권 설정과 2025.04.23. 근저당권 이전 기록을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 감정가 할인과 시세를 구분. 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 실제 근린시설 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
- 상가 환금성 점검. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익·공실·업종 수요에 따라 가격 편차가 커 실제 임대 및 매매 여건 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서와 세금 관련 사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리 원본과 상가 가치
이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 808,000,000원 감정가가 2회 유찰돼 395,920,000원까지 내려왔고, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 3건, 근저당권 이전 흐름, 공실과 임시사무실 사용으로 엇갈리는 점유 정보까지 원본에서 확인한 뒤 실제 상가 가치와 비교해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만 시세 검증 전까지는 ‘싸다’가 아니라 ‘검토할 가격대에 들어왔다’ 정도로 보는 것이 맞습니다.
