수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 1층 101호의 근린시설입니다. 감정가는 808,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 395,920,000원입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설·공실이고, 매각물건명세서 비고에는 채무자 겸 소유자의 임시사무실로 사용되며 사무실 집기류가 비치되어 있다고 기재되어 있습니다.
소유자는 주식회사일심입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 모두 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하면 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로, 권리가 단순하다고 보고 세금 관계까지 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 1층101호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 395,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건 · 사용승인일 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 변동 확인은 필요
임차인 없음. 따라서 임차보증금·대항력·우선변제에 따른 매수인 승계액은 없습니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2024.01.25. 동화성세무서장의 압류이고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 을구에는 2023.04.14. 설정된 채권최고액 591,600,000원의 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 2025.04.23.에는 그 근저당권에 관한 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 권리이전 등기가 기재되어 있습니다. 이 권리 변동은 입찰 전 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 395,920,000원으로 감정가 808,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정 가격은 277,144,000원, 4회 유찰 시 가정 가격은 194,000,800원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 395,920,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 277,144,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 194,000,800원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려워 실제 임대수익·공실·상권과 개별 점포의 위치를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,342,880원 |
| 신청채권자 청구 | 1,515,869,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 389,577,120원 |
현재 회차 예상표에서는 집행비용 6,342,880원을 제외한 389,577,120원이 소유자 교부로 계산되어 있고 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실상태입니다. 매각물건명세서에는 채무자 겸 소유자의 임시사무실 사용 및 사무실 집기류 비치가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당하며 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2022.10.17이며 급·배수·위생·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 확인. 2023.04.14. 근저당권은 말소로 표시되지만 2025.04.23. 확정채권양도에 따른 권리이전 등기가 기재되어 있어 최신 등기와 명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가에는 공실, 매각물건명세서에는 채무자 겸 소유자의 임시사무실 사용과 집기류 비치가 각각 기재되어 있으므로 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 근린시설의 공실·임대수익·상권과 1층 101호의 개별 경쟁력을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 시장가격
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 두 차례 유찰돼 최저가는 395,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 투자매력을 평가하기 어렵습니다. 실거래 시세 비교가 없는 상태에서 49%라는 숫자에만 기대어 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
또한 국세·지방세 압류와 근저당권 관련 등기 변동은 최신 원본에서 최종 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 배당 검증은 보수적으로 접근할 물건입니다. 현재 단계에서는 “인수 0원”은 명확한 장점이고, “395,920,000원이 시장보다 싼가”는 별도의 현장·임대·시세 검증이 필요한 결론입니다.
