수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 904호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 현황은 공실이고 임차인은 없습니다. 말소기준은 2023년 7월 28일 설정된 주식회사천보개발의 근저당권 60,000,000원이며, 이후의 압류와 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”로 결론 내리기 어렵습니다. 2회 유찰로 107,310,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 근린시설의 비교 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율을 동일하게 볼 근거가 없습니다. 가격 판단은 권리분석과 별개로 임대수요·공실 지속 가능성·인근 근린시설 매매사례를 확인한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층904호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건 · 사용승인일 2022.10.17 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 인수 0원
임차인은 없고 현황은 공실입니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.07.28 주식회사천보개발의 근저당권 60,000,000원이며, 그 이후의 국세 압류·임의경매개시결정·수원시 압류와 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 107,310,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 75,117,000원(34%), 4회 유찰 시 52,581,900원(24%)입니다.
하지만 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 실제 근린시설 거래가격과 비교할 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 = 시세보다 절반 싸다”는 해석은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사천보개발 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,007,660원 |
현재 회차 가정에서는 주식회사천보개발 근저당 60,000,000원이 전액 배당되고 45,007,660원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위 차감되어 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 3,649,000원/㎡, 토지면적은 792.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등이 적용됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 49%는 감정가 대비 수치입니다. 실제 매매사례 확인 전에는 “싸다”고 단정하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현황이 공실이므로 동일 건물 및 인근 근린시설의 임대료·공실률·임차수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 채권 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 예상배당 순서와 소유자 잔여액이 변동될 수 있습니다.
- 회차별 배당 변화. 현재 107,310,000원과 3회 유찰 75,117,000원에서는 60,000,000원 채권이 전액 배당되지만, 4회 유찰 52,581,900원에서는 8,764,574원 미배당이 발생합니다.
- 신청채권 확인. 신청채권자의 청구액은 1,515,869,006원이며, 제시된 회차별 예상배당에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로 입찰 전 원본 권리관계와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금채권 및 감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 현황 공실, 매수인 예상 인수 0원으로 임차보증금 승계 같은 복잡한 권리 문제는 보이지 않습니다. 현재 최저가도 107,310,000원으로 감정가 219,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 숫자만으로 투자 매력까지 확정할 수는 없습니다. 실제 근린시설 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 49%가 시장가격 대비 얼마나 낮은지 알 수 없기 때문입니다. 게다가 현황 공실이고 국세·지방세 압류도 있어 세금 채권의 우선순위와 임대수요 확인이 필요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 107,310,000원이 실제 상권과 임대수익 기준으로도 낮은 가격인지 확인하는 데 있습니다.
