수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 906호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태 역시 근린생활시설이며 현재는 공실로 조사됐습니다. 감정가는 230,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설이고 실거래 비교값이 제시되지 않아 이 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다.
등기상 핵심은 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권 60,000,000원이 말소기준으로 산정돼 있다는 점입니다. 그 뒤의 국세 압류, 이종직 근저당, 임의경매개시결정, 추가 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·보증금 승계 문제도 없습니다. 다만 세금 압류는 당해세 여부에 따라 실제 배당 선순위가 달라질 수 있으므로, ‘인수 0원’과 ‘배당이 단순하다’는 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층906호 (인계동, 센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 1,515,869,006원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28. 근저당권 · 주식회사천보개발 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 임차인 / 점유 | 임차인 없음 · 현황 공실 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 매수인 승계액은 0원
임차인 없음. 보증금을 합산하거나 대항력·우선변제 여부를 따질 임차인이 없습니다. 현황 역시 공실입니다. 말소기준권리로 산정된 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권 이후의 이종직 근저당권, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가 230,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 할인율만 보면 큰 폭이지만, 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고 현황 공실입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 112,700,000원 | 49% | 9,677,800원 |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 34% | 42,930,020원 |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 24% | 66,171,014원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 78,890,000원, 두 번 더 진행되면 55,223,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 42,930,020원, 66,171,014원으로 커집니다. 이 미배당액은 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액이 아니므로, 낙찰자의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.1% 추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사천보개발 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이종직 | 60,000,000원 | 50,322,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 표시된 채권 120,000,000원 중 110,322,200원이 배당되고 9,677,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 건물 사용승인일은 2022.10.17입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당합니다.
- 토지. 상업용으로 이용되는 평지이며 토지면적은 792㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설·공실이라는 특성상 실제 수요와 임대 가능성이 가격을 좌우합니다. 이미 2회 유찰됐다는 점도 매수층이 제한될 가능성을 점검할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 현황 공실이므로 관리비 체납, 공실 유지비, 내부 상태와 재임대에 필요한 비용을 확인하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하는지 확인해 실제 배당순서를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 최신 등기사항을 확인하세요.
- 사업용 수요 점검. 9층 근린시설의 업종 적합성, 접근성, 승강기 동선과 주변 상권의 실제 영업수요를 현장에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 78,890,000원, 4회 유찰 시 55,223,000원으로 내려갑니다. 현재가와 향후 회차 중 어느 가격이 임대수익·매각수익 기준에 맞는지 사전에 상한선을 정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 물건은 임차인 없음·공실·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리분석은 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 근린시설이 2회 유찰돼 230,000,000원에서 112,700,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 또한 공실 상업용 부동산이라는 특성상 임대수요와 환금성 검증이 필수입니다. 따라서 결론은 “인수 리스크는 낮지만, 49%라는 할인율만으로는 매수 근거가 부족하다”입니다.
