수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 901호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 감정가 255,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 124,950,000원입니다. 현황은 공실이고 조사된 임차인은 없어 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순히 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 상가 시세보다 낮은지는 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류가 존재해 당해세가 있으면 후순위 배당액과 잔여금이 줄 수 있습니다. 따라서 핵심은 할인율 자체보다 실제 임대·매매가치와 세금 우선배당 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층901호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.07.28. 을구 2번 주식회사천보개발 근저당권으로 채권최고액은 50,000,000원입니다. 이후 이민환 근저당권 25,000,000원, 동화성세무서 압류, 수원시 압류, 현재 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023년의 신탁등기와 당시 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 124,950,000원으로 감정가 255,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 87,465,000원, 그 다음은 61,225,499원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치가 같은 의미라고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 124,950,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 87,465,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 61,225,499원 | 15,276,560원 | 0원 |
4회 유찰 시 가정에서는 채권총액 75,000,000원 중 59,723,440원만 배당돼 15,276,560원의 미배당이 발생합니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사천보개발 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이민환 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,400,700원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 75,000,000원이 전액 배당되고 47,400,700원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 792.0㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실거래와 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 공실이므로 예상 임대료, 공실 지속기간, 관리비를 확인해 실제 수익률을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류. 동화성세무서 및 수원시 압류와 관련해 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 각 근저당권의 현재 상태, 배당요구 및 채권 변동사항을 최신 등기·매각서류와 대조해야 합니다.
- 상업용 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·경관지구·비행안전구역 등 이용 제한이 실제 영업·시설 변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개의 문제
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 현황 공실이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 255,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 124,950,000원까지 내려왔습니다.
그러나 실거래 비교 자료가 없어 124,950,000원이 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 근린시설 특유의 공실·환금성 변수가 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 추가 검증 필요”입니다. 특히 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 임대료와 매매시세, 당해세 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
