수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 905호로, 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사일심입니다. 등기 흐름상 2022년 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2023.04.14. 신탁재산 귀속으로 주식회사일심 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 계산된 말소기준권리는 2023.07.28. 주식회사천보개발의 근저당권 50,000,000원이며, 이후의 압류·경매개시결정· 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
권리 측면에서 중요한 점은 임차인이 없고 현황도 공실이라는 것입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있어 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%로 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “49%니까 싸다”라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층905호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 사용승인일 2022.10.17 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 현황이 공실로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2023.07.28. 을구 2번 주식회사천보개발 근저당권 50,000,000원입니다. 2023.04.14. 설정된 창원미래신용협동조합 등의 선행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있어 현재 계산에서는 말소기준권리가 아닙니다. 이후 국세 압류, 현재 경매개시결정, 이종직 가압류, 수원시 압류 및 근저당권부채권 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 107,310,000원으로 감정가 219,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건에 대해서는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 확인할 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 107,310,000원 | 49% | 4,992,340원 |
| 3회 유찰 시 | 75,117,000원 | 34% | 36,635,106원 |
| 4회 유찰 시 | 52,581,900원 | 24% | 58,764,574원 |
회차가 내려가면 매수인의 낙찰대금은 줄지만, 이 자료에서 확인되는 것은 어디까지나 감정가 대비 최저가와 채권자 미배당 변화입니다. 근린생활시설의 실제 거래가와 비교한 데이터가 없으므로 107,310,000원의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사천보개발 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이종직 | 60,000,000원 | 55,007,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 110,000,000원 중 105,007,660원이 배당되고 4,992,340원이 미배당으로 계산됩니다. 집행비용은 2,302,340원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 주거용으로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 토지면적은 792.0㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 49%라는 숫자를 실제 할인율로 보지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래와 임대수익 수준을 먼저 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 자료상 공실이지만 실제 점유·시설물·열쇠 인도 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 계산상 말소기준은 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권입니다. 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 사건 청구액은 1,515,869,006원이지만 제공된 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 입찰 전 실제 배당요구·채권관계를 원본 서류와 대조할 필요가 있습니다.
- 근린시설 환금성 점검. 현재 공실이고 2회 유찰된 만큼 매입 후 임대 또는 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 시세판정이 아니다
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 선명합니다. 임차인이 없고 현황은 공실이며, 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 계산된 말소기준 이후 압류·가압류·경매 관련 등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 최저가가 107,310,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없기 때문에 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 주거용이 아닌 근린생활시설, 현황 공실, 2회 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격 검증은 보수적으로 해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
