수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 905호의 근린생활시설입니다. 감정가는 219,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,310,000원입니다. 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 현황 공실로 확인되며, 임차인 신고도 없습니다.
권리 구조에서는 제공된 말소기준이 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권 50,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이후 국세 압류, 현재 경매개시결정, 이종직 가압류, 수원시 압류와 근저당권부채권 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층905호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 인수 0원
임차인 없음. 현황은 공실로 기재돼 있어 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세와 수원시 압류가 존재하므로 당해세가 확인되면 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가 219,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 107,310,000원입니다. 숫자상 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 현재 공실이라는 점은 명도 측면에서는 단순하지만, 동시에 실제 사용·임대수익과 환금성을 별도로 확인해야 하는 성격의 물건입니다. 현재 회차 가격 자체보다 현장 임대수요와 공실 해소 가능성을 함께 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사천보개발 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이종직 | 60,000,000원 | 55,007,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 110,000,000원 중 105,007,660원이 배당되고 4,992,340원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원본 확인. 국세와 수원시 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 명세서와 감정평가상 공실이지만 입찰 전 실제 점유 상태가 그대로인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰폭만으로 적정가를 판단하지 말고 현장 임대수요와 거래가격을 확인해야 합니다.
- 근린시설 운용성 확인. 현재 이용상태, 건물 설비, 접근성뿐 아니라 낙찰 후 실제 사용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사를 입찰 직전 다시 대조해 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 임차인이 없고 현황이 공실이며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 반면 감정가 219,000,000원에서 2회 유찰돼 107,310,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 비교 실거래가 없고 용도도 근린시설이어서 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 현장 검증이 필요합니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 당해세 변수까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
