수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 908호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다. 감정가는 297,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 145,530,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사일심이고, 권리분석의 기준점은 2023.06.01 설정된 김중식의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 기준 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 읽을 근거는 없습니다. 현재 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 실제 판단의 중심은 인계동 상가 수요·공실 해소 가능성·임대료·관리비 같은 현장 요소여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층908호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 145,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 2022.10.26 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.04.14 주식회사일심으로 소유권이 귀속됐습니다. 2023.07.20 주식회사천보개발의 강제경매개시결정 역시 2023.07.31 취하돼 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.06.01 김중식 근저당권 240,000,000원이며, 이후 남아 있는 국세 압류·현재 임의경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 145,530,000원으로 감정가 297,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 101,871,000원, 그 다음은 71,309,700원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 97,307,420원 |
| 3회 유찰 시 | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 140,355,194원 |
| 4회 유찰 시 | 71,309,700원 | 69,626,125원 | 170,373,875원 |
최저가는 크게 낮아졌지만, 동일 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 현재 145,530,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 개별 호실의 임대수익과 공실 여부가 가격에 직접 영향을 주므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,837,420원 |
| 2. 근저당 · 김중식 | 240,000,000원 | 142,692,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 김중식 근저당권에 97,307,420원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 부근은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 792㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 매각물건명세서와 감정평가에는 공실로 기재돼 있으나, 입찰 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 임대수요 확인. 근린시설은 실거래 비교자료보다 임대 가능성과 공실기간이 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 현재 가격 검증. 145,530,000원은 감정가의 49%이지만 이를 시세 할인율로 동일시하지 말고 주변 근린시설 거래·임대 조건과 대조해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 최저가는 101,871,000원, 71,309,700원입니다. 가격 하락과 환금성 위험을 함께 비교해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 공실을 채울 수 있느냐
이 물건의 장점은 비교적 선명합니다. 현재 최저가는 145,530,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 현황도 공실입니다. 반면 가격 판단에는 결정적인 빈칸이 있습니다. 근린시설의 실제 거래·임대 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장에서 얼마나 경쟁력 있는지 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 권리보다 환금성과 임대수요 검증이 핵심입니다. 김중식 근저당권에 97,307,420원의 미배당이 생기더라도 제시된 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 그러나 2회 유찰된 근린시설이라는 점을 함께 보면, 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하기보다 공실을 해소할 수 있는 임대조건과 향후 매각 가능성을 먼저 계산하는 입찰이 필요합니다.
