수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 908호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설이며, 현재 공실상태로 조사됐습니다. 매각물건명세서에도 공실로 기재돼 임차인 신고는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 평균을 바로 대입해 가격을 판단할 수 있는 자료가 없습니다. 감정가 297,000,000원에서 2회 유찰돼 145,530,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 공실 근린시설은 임대수익과 재매각 가능성에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있어, 권리분석이 끝난 뒤에도 가격 검증이 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층908호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 145,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수액 0원
말소기준은 2023.06.01. 을구 2번 김중식 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 본건 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기와 강제경매개시결정, 수원시의 교통유발부담금 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가격은 145,530,000원으로 감정가 297,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 101,871,000원, 4회 유찰 시 71,309,700원입니다.
다만 실거래 평균·최근 거래가 같은 직접 비교자료가 없으므로, 현재 145,530,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 공실 근린생활시설입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기보다는 임대 가능성, 공실 지속 가능성, 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,837,420원 |
| 2. 근저당 · 김중식 | 240,000,000원 | 142,692,580원 |
| 미배당 | 240,000,000원 | 97,307,420원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 145,530,000원에서는 집행비용 2,837,420원을 제외한 142,692,580원이 김중식 근저당에 배당되는 계산이며, 97,307,420원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 97,307,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 140,355,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 71,309,700원 | 69,626,125원 | 170,373,875원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 내려가지만, 그만큼 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧바로 매수인의 인수액으로 전환되는 구조로 계산돼 있지 않다는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 792.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 말소기준권리와 과거 근저당 말소·이전 기록을 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 공실 현황 재확인. 현재 공실로 조사됐지만 입찰 직전 실제 점유 여부와 임대차 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 거래·임대조건을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 근린시설은 공실기간과 임차수요가 수익성에 직접 영향을 주므로 예상 임대료와 공실 지속 가능성을 함께 점검하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역 외 방화지구·비행안전제6구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등 제한사항을 이용계획과 함께 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 가격
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 임차인 신고가 없고 현황은 공실, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 297,000,000원에서 2회 유찰된 145,530,000원까지 내려왔습니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 별도의 실거래 비교자료가 없고, 용도도 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 이미 공실인 상태에서 임대수요와 환금성을 잘못 판단하면 낮은 낙찰가 자체가 안전마진이 되지 않을 수 있습니다. 결론적으로 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
