수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 3층 307호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 감정가 310,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 217,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2023.05.22. 김명숙 명의 근저당권 130,000,000원이고, 그 뒤의 국 압류·경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 현황 공실상태로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없으며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 말소기준보다 앞선 2023.04.14. 창원미래신용협동조합 근저당 182,400,000원과 2025.04.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전이 함께 나타나므로, 이 권리의 현재 존속·말소 상태는 원본 등기사항과 매각물건명세서에서 최종 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 3층307호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 변동은 확인
확인된 임차인 없음. 현황조사상 물건은 공실이며, 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 따라서 대항력 있는 임차인을 전제로 한 보증금 승계 문제는 현재 확인되지 않습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 217,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 제시된 가격은 151,900,000원(49%), 그 다음은 106,330,000원(34.3%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 개별 호실의 위치·동선·공실 상태 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로, 현재 217,000,000원의 적정성은 별도의 현장·임대·매매 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당 · 김명숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,162,000원 |
현재 회차 217,000,000원 가정에서는 김명숙 근저당 130,000,000원이 전액 배당되고 83,162,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 사용승인일은 2022.10.17입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며 공시지가는 3,649,000원/㎡, 토지면적은 792.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 2023.04.14. 창원미래신용협동조합 근저당 182,400,000원과 2025.04.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전의 현재 존속 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 공실 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 217,000,000원이 시세보다 싼 가격인지 별도 근린시설 매매·임대 시세로 검증해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 151,900,000원까지는 김명숙 근저당 130,000,000원이 전액 배당되지만, 106,330,000원 시나리오에서는 25,958,620원의 미배당이 발생합니다. 다만 제시된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 상업시설 활용성. 현황 공실인 만큼 해당 층·호실의 접근성, 실제 영업 가능성, 임대수요를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 등기와 시세
이 물건의 표면적인 장점은 명확합니다. 감정가 310,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 217,000,000원까지 내려왔고, 현황은 공실이며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차보증금 승계 부담이 확인되지 않는 점은 분명한 강점입니다.
하지만 두 가지를 빼고는 결론을 내리기 어렵습니다. 첫째, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 둘째, 말소기준으로 제시된 김명숙 근저당보다 앞선 창원미래신용협동조합 근저당과 그 권리이전 기록은 반드시 최신 원본으로 정리해야 합니다. 따라서 이 사건은 공실·인수 0이라는 점은 긍정적이지만, 가격과 선순위 등기 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다.
