수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 3층 307호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 기호 물건들은 근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 현재 최저매각가는 151,900,000원으로 감정가 310,000,000원 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리분석상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산되어 권리 부담 자체는 단순한 편이지만, 근린시설의 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·수익성 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 3층307호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.22 김명숙 근저당권으로 채권최고액은 130,000,000원입니다. 이후 2024.01.25 국의 압류, 2024.09.11 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서 비고는 현황 공실상태이며 임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 310,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 151,900,000원까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 106,330,000원, 4회 유찰 시 74,431,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 151,900,000원 | 0원 | 18,973,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 106,330,000원 | 25,958,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 74,431,000원 | 57,308,758원 | 0원 |
현재 가격에서는 배당 대상 근저당권 130,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 18,973,400원이 남는 구조입니다. 반면 3회 유찰부터는 근저당권 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 2. 근저당권 · 김명숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,973,400원 |
현재 회차에서는 근저당권이 전액 배당되고 18,973,400원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,649,000원/㎡이며 토지면적은 792.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 현황 재확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공실이나, 현장 방문으로 실제 점유와 출입 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 근린시설은 매매가보다 예상 임대료·관리비·공실기간이 수익성을 좌우하므로 주변 임대조건을 별도로 조사해야 합니다.
- 등기 원문 대조. 2023.04.14 근저당권의 말소 표시와 2025.04.23 권리이전등기의 관계를 원문에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 관련 체납과 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대수익과 인근 근린시설 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 현황 공실, 임차인 신고 없음, 예상 인수액 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근린생활시설이라는 용도와 2회 유찰이라는 이력은 가격 측면에서 별도의 검증을 요구합니다. 현재 최저가 151,900,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가 대비 할인으로 볼 수는 없습니다. 권리는 비교적 안전, 가격은 임대수익과 실제 시장가 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율보다 공실을 채울 수 있는 수요와 수익성입니다.
