수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 2층 208호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 사용승인일은 2022.10.17입니다. 현재 최저매각가는 감정가 420,000,000원에서 두 차례 유찰돼 205,800,000원까지 내려와 있습니다.
권리관계에서는 2024.01.25 동화성세무서장 관련 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 조사된 임차인은 없으며 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 2023년 설정된 근저당과 2025년의 근저당권 이전이 함께 나타나므로, 실제 입찰 전에는 현재 유효한 채권관계와 배당순위를 원본 등기 및 배당 관련 서류로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 2층208호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 205,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
조사된 임차인 없음, 현황 공실. 감정평가에서도 1층 101호 외 12개 호가 근린생활시설로 이용되며 현황 공실상태라고 기재돼 있습니다. 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현장점유는 다시 확인해야 하지만, 현재 권리분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 205,800,000원으로 감정가 420,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 그대로 비교하기 어렵고, 이 물건에서 확인되는 실거래 기준가격도 없습니다.
따라서 실질취득액은 인수 0원을 반영해 205,800,000원이지만, 이 금액을 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 이미 2회 유찰됐다는 점은 감정가와 실제 매수수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 가격 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 205,800,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 144,060,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 100,842,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,681,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,118,800원 |
현재 회차 예상표에서는 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원이 소유자 교부액으로 계산돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 1,515,869,006원으로 기재돼 있는 반면 이 예상표에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있으므로, 실제 배당순위·조세채권·채권신고 관계를 확인한 뒤 배당구조를 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공실 상가는 실제 임대수요와 예상 임대료가 매수가격 판단의 핵심입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 792㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장점유 재확인. 현황은 공실이고 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 실제 점유자가 새로 생겼는지 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 기준으로 적정가를 산정해야 합니다.
- 공실 비용 반영. 낙찰 후 임차인을 구하는 기간 동안 발생할 관리비와 보유비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 2023년 근저당 설정과 2025년 근저당권 이전 기록, 국·수원시 압류 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 말소기준이 국 압류이고 신청채권자 청구액은 1,515,869,006원입니다. 예상배당표만으로 실제 배당관계를 단정하지 말고 조세채권과 배당 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설입니다. 향후 임대·재매각 수요와 업종 적합성이 충분한지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 장점은 분명합니다. 조사된 임차인은 없고 현황은 공실이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 205,800,000원으로 감정가 420,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 결론을 “반값이니 싸다”로 가져가면 안 됩니다. 용도가 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 공실 상가의 가치는 실제 임대수요와 수익성, 재매각 가능성에서 결정되므로 권리 인수는 낮지만 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 여기에 말소기준인 국 압류와 근저당 권리이전 기록, 신청채권자 청구액과 예상배당 구조까지 원본으로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
