수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 2층 208호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 감정가는 420,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 점유·임차보증금 측면은 단순해 보입니다.
다만 이 사건은 가격보다 먼저 등기의 연결관계를 확인해야 합니다. 2023.04.14. 창원미래신용협동조합·장승포신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 279,600,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.04.23.에는 그 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기재가 있습니다. 반면 제공된 말소기준 산정은 2024.01.25. 국의 압류를 기준으로 잡고 있어, 2023년 근저당의 실제 존속·말소 상태를 등기사항전부증명서 원문에서 다시 확인해야 권리분석을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 2층208호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 · 사용승인일 2022.10.17 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 205,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 ‘근저당 연결’
현황 공실이며 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 현황 공실상태로 나타납니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 승계 위험은 없고 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’는 미확인
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 205,800,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 144,060,000원, 그 다음은 100,842,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 205,800,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 144,060,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 100,842,000원 | 0원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 205,800,000원입니다. 그러나 근린생활시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래가 제시되지 않았고, 이 사건에는 비교 가능한 실거래도 없습니다. 따라서 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,681,200원 |
| 신청채권자 · 창원미래신용협동조합 | 1,515,869,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,118,800원 |
제시된 배당 산정은 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원을 소유자 잔여로 계산하고 있으며, 신청채권자 청구액 1,515,869,006원에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원공업고등학교 서측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2022.10.17이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 상업용 토지이며 공시지가 3,649,000원/㎡, 토지면적 792.0㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 확인. 2023.04.14. 설정된 채권최고액 279,600,000원 근저당과 2025.04.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 실제로 어떻게 연결되는지 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 현재 산정된 2024.01.25. 국 압류보다 앞선 근저당이 존재하므로, 무엇이 실제 말소기준권리인지 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구 1,515,869,006원과 예상배당 0원의 불일치를 채권계산서·배당요구 현황으로 확인하세요.
- 공실 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 현장 점유 여부와 출입·내부 상태를 다시 확인하세요.
- 임대수요 확인. 근린생활시설이고 현재 공실이므로 주변 상가 임대료·공실률·업종 수요를 별도로 조사한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고 실제 매매사례와 임대수익을 기준으로 적정가를 별도로 산정하세요.
- 세금·비용 확인. 당해세, 관리비, 명도·원상복구 비용 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 권리 연결과 실제 가격
이 물건의 숫자만 보면 감정가 420,000,000원에서 2회 유찰돼 205,800,000원까지 내려왔고, 현황 공실·확인 임차인 없음·매수인 인수 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 2023년 근저당 설정과 2025년 근저당권 이전이 존재하는 상황에서 말소기준이 2024년 압류로 산정돼 있고, 1,515,869,006원의 신청채권자 청구액이 예상배당에서 0원으로 처리돼 있다는 점은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
또한 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 절반’으로 해석해서는 안 됩니다. 현황이 공실인 근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 이 사건의 순서는 등기 원본 확인 → 실제 배당구조 확인 → 주변 상가 시세·임대수익 확인 → 입찰가 결정입니다. 현재 단계의 결론은 “인수액은 0원으로 보이지만, 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 물건”입니다.
