🏷️ 49% 💰 인수 0원 🔨 2회 유찰 🏢 실제 임차인 0명
수원지방법원 2024타경87258. 수원 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 907호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사일심이고, 권리분석의 기준점은 2023.06.01. 설정된 김중식 근저당권 240,000,000원입니다. 이 기준권리 뒤의 국세 압류, 본건 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 숫자는 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 112,700,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입하기 어렵고, 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층907호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
실제 임차인 0명. 매각물건명세서 비고상 현황 공실상태이고, 감정평가에서도 기호 물건들이 근린생활시설로서 현황 공실이라고 확인됩니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 본 자료에는 별도의 임차인 신고가 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력·우선변제· 보증금 승계 문제가 확인되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유·현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 현황 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
등기부에는 2023.04.14. 창원미래신용협동조합 등의 근저당권 142,800,000원이 설정됐다가 이미 말소된 내역이 있고, 이후 2025.04.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기도 확인됩니다. 현재 권리분석의 말소기준은 제공된 기준정보에 따라 2023.06.01. 김중식 근저당권으로 봅니다. 이 뒤에 존속하는 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 230,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 78,890,000원, 4회 유찰 시 55,223,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자만 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 김중식 | 240,000,000원 | 110,322,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김중식 근저당 채권최고액 240,000,000원 중 110,322,200원이 배당되고, 129,677,800원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·도시교통정비지역 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중인 평지이며 토지면적은 792㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현황 공실의 근린생활시설로, 실제 매매·임대 수요 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 49% 착시 경계. 112,700,000원이 감정가보다 크게 낮아졌지만 최근 실거래 비교값이 없어 시세 할인율은 확인되지 않습니다.
- 공실 상가 수익성 확인. 현재 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세, 관리비, 공실기간을 현장에서 따로 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 명세서와 감정평가는 공실로 확인되지만 입찰 직전 현황이 동일한지 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·공용비용 확인. 국세 압류와 지방자치단체 압류 이력이 있는 만큼 실제 배당에 영향을 줄 당해세 여부와 체납 관리비 등을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 9층 근린시설의 가시성·동선·업종 적합성·임차수요가 향후 매도와 임대에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건은 현재 자료 기준 실제 임차인 0명, 현황 공실, 매수인 인수 0원이라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 230,000,000원에서 112,700,000원까지 떨어졌다는 사실은 분명하지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 없어 ‘절반 값’ 또는 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없습니다. 이미 2회 유찰된 근린생활시설이라는 점은 시장이 요구하는 가격과 환금성을 더 꼼꼼히 봐야 한다는 신호입니다. 권리 승계는 낮고, 가격·임대수요 검증은 필수. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상권에서 112,700,000원의 가치가 있는지 확인하는 데 있습니다.
