수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 903호의 근린생활시설입니다. 감정가는 219,000,000원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 107,310,000원, 감정가의 49%입니다. 감정평가상 해당 건물의 이용상태는 근린생활시설이며, 현황은 공실로 조사됐습니다.
권리분석의 기준점은 2023.07.28. 설정된 주식회사천보개발의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류, 본건 임의경매개시결정, 수원시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 9층903호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원미래신용협동조합 / 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황조사 비고에도 이 물건은 공실상태로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 자료 범위에서는 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 107,310,000원은 감정가 219,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 물건에는 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 가격은 권리 인수액이 0원이므로 실질취득액도 107,310,000원으로 볼 수 있지만, 그 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 거래 근거 없이 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 107,310,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 75,117,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 52,581,900원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사천보개발 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,007,660원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 55,007,660원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원공업고등학교 서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,649,000원/㎡, 토지면적은 792㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이고 현황 공실이며, 이미 2회 유찰된 점은 가격 판단과 함께 환금성을 보수적으로 검토해야 할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 근린시설의 실제 거래가와 임대수요를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서 비고에서 공실로 조사된 상태가 현장에서도 동일한지 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 산정된 말소기준은 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권입니다. 앞선 근저당의 말소 및 권리이전 내역을 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 신청채권 청구액 1,515,869,006원과 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 원본 배당요구 및 채권서류와 대조해야 합니다.
- 규제사항 확인. 일반상업지역 외 방화지구·비행안전제6구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등 이용제한을 실제 영업 또는 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만 가격 확신은 없다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인이 없고 현황은 공실이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매가격은 이미 2회 유찰돼 감정가 219,000,000원에서 107,310,000원까지 내려왔고, 정작 이를 비교할 최근 실거래 자료는 없습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체를 투자수익으로 착각하면 안 됩니다. 근린시설이라는 용도, 반복 유찰, 공실 상태를 감안하면 이 사건은 권리는 통과하되 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 보수적 관찰 대상으로 보는 편이 타당합니다.
