수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 9층 903호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재는 공실상태입니다. 소유자는 주식회사일심입니다. 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.07.28. 설정된 주식회사천보개발의 근저당권 50,000,000원이고, 그 뒤의 국세 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 가격 해석은 보수적으로 해야 합니다. 감정가 219,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,310,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수요·공실기간·상권에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 “싸다”고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

확인된 임차인은 없고 현황은 공실상태입니다. 말소기준은 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권 50,000,000원입니다. 그 이후의 동화성세무서장 압류, 2024타경87258 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 주식회사천보개발 근저당권은 이후 이경주에게 확정채권양도된 등기가 있습니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%

현재 최저매각가는 107,310,000원으로 감정가 219,000,000원의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 취득한다고 가정할 때 실질취득액도 107,310,000원입니다.

추가 유찰 시 매각가는 75,117,000원, 52,581,900원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 근린시설의 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 상권에서 확보 가능한 임대수익과 재매각 가능성을 우선해 판단해야 합니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 55,007,660원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

현재 회차에서는 집행비용 2,302,340원과 근저당권 50,000,000원을 지급한 뒤 55,007,660원이 남습니다. 3회 유찰 시에도 근저당권 50,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 23,364,894원입니다. 4회 유찰 시에는 소유자 잔여액이 1,235,426원까지 줄지만, 시나리오상 채권자 미배당과 매수인 인수는 여전히 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 현황은 공실상태입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 토지. 토지면적 792.0㎡, 공시지가 3,649,000원/㎡이며 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
• 건물상태. 사용승인일은 2022.10.17이고, 급·배수·위생·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 재확인. 현황은 공실로 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 영업 여부를 확인하세요.
• 상권·임대수요 확인. 근린생활시설은 공실 해소 가능성이 수익성과 환금성에 직접 연결됩니다. 주변 근린시설의 임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 49% 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 75,117,000원, 4회 유찰 시 52,581,900원으로 내려가는 구조와 현재 회차 107,310,000원을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당권 이전, 압류, 경매개시결정의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 출구’가 핵심

이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원이고 현황도 공실이라, 대항력 임차인 보증금을 승계하는 유형과는 결이 다릅니다. 말소기준인 2023.07.28. 주식회사천보개발 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 가격 쪽에서는 섣부른 낙관이 금물입니다. 감정가 219,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 107,310,000원까지 내려왔지만, 감정가의 49%라는 숫자 자체는 시장가격보다 싸다는 증거가 아닙니다. 물건 용도가 근린시설이고 현황 공실이라는 점까지 묶어 보면, 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 이 가격에 공실을 해소하고 다시 팔 수 있느냐입니다. 권리 부담은 낮지만 가격 매력은 상권과 임대 가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.