수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 1층 107호의 근린시설입니다. 감정가는 924,000,000원, 현재 최저매각가는 452,760,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 계산된 말소기준권리는 2023.06.01. 설정된 신정인 근저당권 240,000,000원이고, 그 뒤 수원시·국의 압류와 창원미래신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 계산상 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가에서는 근린생활시설로서 현황 공실상태라고 기재한 반면, 매각물건명세서 비고에는 채무자 겸 소유자의 임시사무실로 사용되고 사무실 집기류가 비치돼 있다고 적혀 있습니다. 입찰 전 실제 점유·사용상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 1층107호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 924,000,000원 / 452,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2022.10.17 |
| 현황 | 감정평가상 공실상태 · 매각물건명세서상 채무자 겸 소유자의 임시사무실 사용 및 사무실 집기류 비치 |
① 권리 흐름 — 계산상 매수인 인수 0원
말소기준은 2023.06.01. 을구 2번 신정인 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 2023.11.16. 수원시 압류, 2024.01.25. 국 압류, 2024.09.11. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 임차인은 없지만 현황 확인이 필요
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증기관 승계 문제는 없고, 임차보증금 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 점유상태에 관한 기재는 서로 다릅니다. 감정평가서는 기호 1~13이 모두 근린생활시설이며 현황 공실상태라고 적고 있고, 매각물건명세서 비고에는 해당 부동산이 채무자 겸 소유자의 임시사무실로 사용되고 있으며 사무실 집기류가 비치돼 있다고 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가 452,760,000원은 감정가 924,000,000원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 동일·유사 호실의 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 근린시설은 층·전면성·상가동선·공실률·임대료·관리비 등에 따라 가치 편차가 커 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 452,760,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 316,932,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 221,852,400원 | 217,946,466원 | 22,053,534원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 신정인 근저당권 기준 미배당이 22,053,534원 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 채권자가 전액 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 부족액을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 452,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,927,600원 |
| 2. 근저당 · 신정인 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 205,832,400원 |
현재 회차 가정에서는 신정인 근저당권 240,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 205,832,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 등기에는 수원시와 국의 압류 이력이 있으므로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실상태로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 792.0㎡, 공시지가는 3,649,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 계산된 말소기준은 2023.06.01. 신정인 근저당권이지만, 2023.04.14. 근저당권의 말소 및 2025.04.23. 권리이전 이력이 함께 존재하므로 최신 원본으로 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가의 공실 기재와 매각물건명세서의 임시사무실·집기 비치 기재가 다르므로 현장점유를 직접 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰하지 말고 해당 건물과 주변 근린시설의 실제 매매·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 수원시와 국의 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 및 조세채권 현황을 배당요구종기·교부청구 자료와 대조해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 현황 공실이라면 관리비, 재임대 기간, 인테리어 및 원상복구 여부가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 확인되지 않고 계산상 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 924,000,000원 감정가에서 452,760,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 실제 시장가를 뒷받침할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 감정평가의 공실 기재와 매각물건명세서의 임시사무실 사용 기재가 엇갈립니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건이 아니라, 실제 점유·임대 가능성·상가 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다.
