수원지방법원 2024타경87258. 수원시 팔달구 인계동 센트럴프라자 3층 308호의 근린생활시설입니다. 감정가 377,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 184,730,000원입니다. 현황은 공실이고 임차인은 확인되지 않았으며, 제시된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.
등기 흐름에서 눈여겨볼 부분은 2023.05.22 김명숙 근저당권이 말소기준권리로 계산되어 있다는 점입니다. 이후 동화성세무서장 압류, 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 그보다 앞선 2023.04.14 창원미래신용협동조합·장승포신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 이후 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 권리이전 기록이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경87258 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19, 3층308호 (인계동,센트럴프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사일심 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 184,730,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,515,869,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 | 공실상태 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가의 이용상태 모두 현황을 공실상태로 적고 있습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 유찰률만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 377,000,000원에서 2회 유찰된 184,730,000원입니다. 시나리오상 3회 유찰 시 129,310,999원, 4회 유찰 시 90,517,699원까지 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 근린시설은 주거용과 달리 실제 임대수요·공실기간·전용 위치·층별 상권에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 이번 사건의 핵심은 ‘49%까지 내려왔다’는 숫자가 아니라 184,730,000원이 실제 상가가치에 비해 어떤 수준인지를 별도로 검증하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,386,220원 |
| 2. 근저당 · 김명숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,343,780원 |
현재 회차 가정에서는 김명숙 근저당 채권최고액 130,000,000원이 전액 배당되고 51,343,780원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 184,730,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 129,310,999원 | 126,700,645원 | 3,299,355원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 90,517,699원 | 88,488,380원 | 41,511,620원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 김명숙 근저당의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건 자료에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되지 않습니다. 즉 추가 유찰이 발생하더라도 권리상 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 낙찰가격 자체와 상가의 실제 가치가 투자 판단의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 792.0㎡, 공시지가 3,649,000원/㎡, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 인계동 센트럴프라자 3층 및 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실만으로 명도가 쉽다는 장점은 있지만, 공실 기간과 임차수요는 별도 검증 대상입니다.
- 권리 원본 대조. 2023.05.22 김명숙 근저당이 계산상 말소기준이며, 앞선 근저당 말소 및 권리이전 기록까지 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 동화성세무서장 및 수원시 압류 기록이 있으므로 실제 배당에서 우선하는 세금 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 판단. 3회 유찰 시 129,310,999원, 4회 유찰 시 90,517,699원 시나리오가 있지만, 낮아진 가격 자체보다 해당 금액에서의 임대수익·환금성을 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 임차인이 없고 현황도 공실이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 회차에서는 김명숙 근저당 130,000,000원도 전액 배당되는 계산입니다.
다만 근린시설이라는 용도, 2회 유찰, 그리고 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았다는 점 때문에 가격 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 184,730,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘반값 상가’라고 접근하기보다, 공실의 원인과 실제 임대수요·매매환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단. 이 물건의 승부처는 그 지점입니다.
