광주지방법원 2026타경50142. 이번 물건은 전라남도 광양시 중동 중마2주공아파트 102동 3층 303호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 44,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 오형섭이며, 2016년 3월 30일 거래가 35,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 9,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등록된 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신청채권자 이수영의 청구액은 1,600,000,000원으로 해당 물건의 감정가와 큰 차이가 있습니다. 청구액과 배당 부족액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

판단을 어렵게 만드는 것은 시세와 점유관계입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균은 40,208,333원이고, 최신 거래는 44,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가는 최신 거래와 같고 최근 평균보다 높습니다. 또한 조사명단에는 다른 아파트 호수와 상가 호실까지 포함되어 있어, 303호에 실제로 누가 거주하는지 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 임차관계는 구분해야 한다

말소기준권리는 2016.03.30 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600,000원이며, 등기상 선행 근저당권인 한국주택은행 및 순천중부새마을금고의 권리는 이미 말소되었습니다.

2022년 비엔케이캐피탈주식회사 가압류는 2023년 말소되었고, 2026년 이수영의 강제경매개시결정과 전남낙농업협동조합의 가압류는 말소기준권리 이후의 등기로서 매각 시 소멸하는 구조입니다.

② 전입·점유 및 임차관계 확인

아래는 현황조사와 문건접수에서 확인되는 전입·점유 관련 기재입니다. 전체 명단을 303호 임차인으로 간주해서는 안 됩니다. 호실이 특정된 사람은 해당 호실과 분리하여 판단하고, 호실 미기재자는 실제 점유 호수를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2016.03.30 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 참고 판정입니다. 실제 대항력은 목적물 일치 여부, 점유, 전입의 유효성 및 임대차관계 등을 함께 확인해야 합니다. 우선변제권과 최우선변제 가능성도 별도 판단 대상입니다.

백미옥은 2026.04.23, 공지영은 2026.03.13, 김수정은 2026.03.11 배당요구 관련 문건접수가 확인됩니다. 그러나 공지영은 301호, 김수정은 상가동 105호로 기재되어 있으므로 이를 303호의 임차인 배당이나 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다. 백미옥은 호수가 특정되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

실제 303호 임차인 수는 아직 확정되지 않았습니다. 명단상의 다른 호실 보증금을 합산하지 않으며, 303호에 대항력 있는 임차인이 확인될 경우에만 미배당 보증금 인수 가능성과 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 109.4%

중마2주공아파트와 대응되는 주공2 단지의 전용 41.85㎡ 최근 12건 실거래를 기준으로 비교합니다. 가격은 29,000,000원부터 52,000,000원까지 분포하며, 평균은 40,208,333원입니다.

가장 최근인 2026년 4월 거래가 44,000,000원은 현재 최저매각가와 같습니다. 최근 12건 평균은 40,208,333원이므로, 신건 최저가는 최근 평균의 109.4%에 해당합니다. 즉 시세보다 저렴하게 나온 물건이 아닙니다.

거래가의 범위가 넓어 개별 세대의 층, 향, 내부 상태에 따라 적정가격이 달라질 여지는 있습니다. 그러나 평균보다 높은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다. 최근 거래가만으로 일정한 상승 또는 하락 추세가 확정되는 것도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 확정 채권액 및 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.

현재 매각가를 기준으로 채권자 총 청구액은 1,676,687,080원, 예상배당은 42,808,000원, 채권자 측 미배당 합계는 1,633,879,080원입니다. 이는 매수인에게 그대로 이전되는 금액이 아니라 예상배당에서 충족되지 못한 채권액입니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

유찰 시나리오상 매각가가 내려갈수록 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 반면 등기권리의 소멸 구조 자체는 유지되므로 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산되어 있습니다.

다만 이 계산은 303호에 별도로 인수해야 할 임차보증금이 없다는 전제에 따릅니다. 향후 당해 호실에서 대항력 있는 임차인이 확인되면, 실질취득금액은 낙찰대금과 인수보증금의 합계로 다시 검토해야 합니다. 그 경우 단순히 최저매각가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 거래자료 기준)

• 위치. 광양시 중동 1434 소재 중마2주공아파트입니다. 감정요항에는 광양시 중동 백운초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역에 관한 기재가 있습니다. 개별 필지와의 대응 여부는 확인이 필요합니다.
• 교통. 인근 버스승강장과 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 관련 토지 기재상 지목은 대, 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
• 규모. 주공2 단지 거래자료상 712세대, 준공일은 1993.03.10입니다. 건물의 노후도와 개별 세대의 수리 상태를 가격에 반영할 필요가 있습니다.
• 거래 분포. 동일 면적 최근 실거래 12건이 있으며 최저 29,000,000원, 최고 52,000,000원으로 가격 차이가 큽니다. 평균값만으로 개별 호수의 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 303호 점유자 특정. 여러 호실의 전입·점유 관련 기록 중 실제 303호에 해당하는 사람을 구분하고, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 선순위 임차권 확인. 305호 최주한은 말소기준권리 이전 전입자입니다. 다른 호수의 권리를 303호에 적용하지 않되, 실제 점유 목적물 및 기재 오류 가능성은 확인하세요.
• 보증금·확정일자·배당요구. 303호에 실제 임차인이 있는 경우 보증금과 확정일자, 배당요구 여부, 대항력 및 최우선변제 여부를 확인하세요.
• 가격 상한. 현재 최저가 44,000,000원은 최근 12건 평균 40,208,333원보다 높습니다. 최신 거래가와 내부 상태까지 비교하여 응찰가격 상한을 설정하세요.
• 배당과 채무 구분. 신청채권액 1,600,000,000원과 예상 미배당액 1,633,879,080원을 매수인 인수채무와 혼동하지 마세요.
• 관리비·명도. 공용부분 체납관리비, 실제 점유자의 퇴거 및 인도 절차, 그에 따른 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 가능”과 “안전한 매수가격”은 다릅니다

이 사건의 말소기준은 2016.03.30 한화생명보험주식회사 근저당권으로 명확합니다. 강제경매개시결정과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 거액의 미배당 채권이 존재한다는 사실만으로 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

하지만 303호 실제 점유·임차관계는 아직 확정되지 않았습니다. 특히 선순위 전입자로 표시된 최주한의 호실은 305호이고, 다른 다수의 전입 관련 기록도 별도 호수 또는 호수 미특정 상태입니다. 이들을 모두 303호 임차인으로 취급해서도 안 되고, 반대로 303호에 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 44,000,000원은 최근 실거래 평균의 109.4%이고, 최신 실거래와 동일합니다. 신건 자체에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 점유 확인이 필요하고 신건 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 303호의 실제 임차관계를 확인한 뒤, 최근 시세와 비교하여 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.