광주지방법원 2026타경50142. 광양시 중동 금광1차아파트 103동 6층 604호입니다. 사건의 물건 분류는 연립/다세대이며, 소재지는 아파트 명칭으로 표시된 집합건물입니다. 동일 단지의 전용 약 60㎡ 실거래를 보면 최근 12개월 평균이 76,500,000원이고, 최신 거래는 86,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 최저매각가는 87,000,000원. 낙찰자가 인수할 권리가 전혀 없다고 가정해도 현재 가격은 최근 평균 시세보다 높습니다.

여기에 권리관계가 간단하지 않습니다. 2025.12.04 설정된 백미옥의 전세권은 2026.02.26 강제경매개시결정보다 앞서며 전세금은 78,000,000원입니다. 백미옥의 배당요구 내역도 확인되므로 전세권이 최종적으로 소멸하는지, 실제 얼마를 배당받는지를 함께 판단해야 합니다. 또한 현황조사의 임차관계에는 다른 호실이 섞여 있어 604호의 실제 점유자와 보증금 규모부터 확정해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

현재 경매의 말소기준은 2026.02.26 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2026.04.09 설정된 전남낙농업협동조합의 가압류 67,087,080원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 반면 백미옥의 78,000,000원 전세권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.

기존 한국전력공사의 전세권 90,000,000원은 서울보증보험주식회사로 전세금반환채권이 양도된 이력이 있으나 2025.09.03 말소됐습니다. 따라서 현재 백미옥의 전세권과 과거 한국전력공사·서울보증보험 관련 권리를 중복해 인수액으로 계산하면 안 됩니다. 과거 우리은행 근저당과 가압류 역시 말소된 이력이 있습니다.

② 임차관계 — 604호 점유자가 누구인가

현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 19명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 다른 호실이 명시된 10명이 포함돼 있고, 나머지 9명은 임차관계 기재상 호실이 특정되지 않았습니다. 그중 백미옥은 별도의 전세권 등기에 103동 604호 주소가 명시돼 있습니다. 따라서 19명 전부를 604호 임차인으로 취급해서는 안 되며, 604호의 실제 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 가능·미상은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 실제 점유, 임대차관계, 보증금과 주택 또는 상가의 적용 법률이 확인되지 않아 확정할 수 없다는 뜻입니다. 확정일자와 우선변제권도 별도로 확인해야 합니다. 승계 아님은 보증기관의 대위신고로 분류된 사람이 아니라는 뜻이며, 매수인 인수 여부를 확정한 표시는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상

비교 대상은 금광 단지의 전용 약 60㎡ 실거래입니다. 2026년 2~4월의 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 76,500,000원, 가장 최근 제시된 거래는 2026년 4월 86,000,000원입니다. 전체 실거래 평균도 76,500,000원으로 같지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 중심으로 해야 합니다.

최근 거래 최저가는 59,000,000원, 최고가는 90,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 경매 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균보다 10,500,000원 높고, 최신 거래가 86,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 113.7%, 최신 거래 대비 약 101.2%입니다. 인수 위험을 제외하고 계산해도 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

현재 매각가 87,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 1,966,000원, 백미옥 전세권 78,000,000원, 이수영 7,034,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 별도 인수 표시액 24,000,000원은 배당금에 포함하지 않았고, 다른 호실의 보증금이므로 604호 매수인 부담으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

아래의 실질취득 단순합산은 각 회차 낙찰가에 인수 표시액 24,000,000원을 더한 참고 계산입니다. 604호와 다른 호실의 임차관계가 혼재돼 있어 실제 인수액은 확정되지 않았습니다. 따라서 유찰 가격만으로 저가매수 여부를 판단할 수 없습니다.

최근 시세 대비는 단순합산 금액 ÷ 최근 12개월 평균 76,500,000원으로 계산했습니다. 단순합산은 실제 604호 인수액을 확정한 것이 아니므로 입찰가 상한 산정에 그대로 사용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보·실거래 기준)

• 입지. 광양시 중동 소재 백운초등학교 북서측 인근 지역으로, 주변에 주거 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다. 광양시 중동 1663 금광1차아파트 103동 604호를 기준으로 확인해야 합니다.
• 교통. 인근 버스승강장과 도로망이 정비돼 있으며, 감정요항상 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 단지 규모. 금광 단지는 1,110세대, 준공일 1998.09.01로 확인됩니다. 세대 규모는 크지만 준공 경과에 따른 수선비와 개별 호실 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 용도. 제3종일반주거지역, 지목 대지, 토지 이용상황 아파트입니다. 토지 공시지가는 735,100원/㎡이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역 관련 사항 등이 있습니다.
• 물건 표시. 사건 분류의 연립/다세대 표기와 단지의 아파트 명칭, 감정요항에 포함된 다른 건물의 이용상태를 구분해야 합니다. 실제 경매 대상 호실의 구조와 용도는 건축물대장·감정평가 원문으로 확인해야 합니다.
• 실거래 편차. 비교 거래 12건의 가격 범위는 59,000,000원~90,000,000원입니다. 층과 상태에 따른 차이가 있을 수 있어 전체 평균만으로 604호 적정가를 확정하기 어렵습니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.4회, 집계 낙찰률 0.0%입니다. 표본의 범위를 확인해야 하지만 현재 가격과 권리 위험을 고려하면 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 604호의 실제 임차인 확정. 백미옥 및 호실 미특정 전입자의 실제 점유 여부, 전입세대열람, 임대차계약 관계와 주민등록상 세대 구성을 대조하세요.
• 백미옥 전세권 확인. 전세금 78,000,000원, 전세권 존속기간, 2026.04.23 배당요구의 종기 준수 여부, 배당 후 전세권 소멸과 임차보증금 승계 여부를 확인하세요.
• 다른 호실 보증금 분리. 301호·306호·상가동 105호의 보증금 24,000,000원이 604호 배당 및 매수인 인수 분석에 혼입되지 않도록 확인하세요.
• 우선변제 검토. 임차인의 확정일자, 실제 점유, 계약기간, 배당요구 여부와 배당순위를 확인하세요. 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득액으로 시세 비교. 현재 최저가 87,000,000원 자체가 최근 평균 76,500,000원보다 높습니다. 인수가 남는다면 그 금액을 합친 실질취득비용으로 다시 비교하세요.
• 유찰 후 위험 재계산. 1회 69,600,000원, 2회 55,680,000원은 낙찰가에 불과합니다. 선순위 보증금이 승계되는 경우 실질취득액이 함께 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 매각범위와 공부 대조. 103동 604호에 해당하는 감정평가 부분, 집합건축물대장, 대지권과 매각 대상 범위를 대조하세요.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도 가능성 및 비용을 확인하세요. 임차관계가 복잡하므로 점유 현황 확인이 중요합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라, 실제로 얼마에 취득하는가”

이 물건은 가격과 권리 양쪽에서 보수적으로 봐야 할 신건입니다. 감정가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 76,500,000원의 113.7%이고 최신 거래 86,000,000원보다도 높습니다. 권리 인수가 전혀 없는 경우조차 현재 가격이 싸다고 볼 근거가 부족합니다.

더 중요한 변수는 백미옥의 선순위 전세권 78,000,000원입니다. 예상배당에서는 전액 배당되지만, 전세권의 소멸 여부와 임대차보증금 승계 여부는 배당요구 효력 및 점유·임대차관계에 따라 확인해야 합니다. 또한 임차관계에 기재된 19명 중 다른 호실 표시가 있는 10명과 604호 귀속 여부를 확인해야 하는 사람들을 구분해야 합니다. 24,000,000원의 별도 인수 표시액을 그대로 604호 부담으로 확정하는 것도 부정확합니다.

단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.4회로 높습니다. 하지만 유찰돼 최저가가 떨어지더라도, 선순위 보증금이 유효하게 승계되는 경우 실질취득액은 낙찰가만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 604호의 최종 인수액을 확정하기 어렵고, 최저가 자체도 최근 시세 이상입니다.