광주지방법원 2026타경50142. 광양시 중동 남양파크 102동 802호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 1993년 11월 준공된 465세대 단지로, 소유자는 오형섭 씨입니다. 2016년 12월 20일 거래가액 37,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 채권자 이수영의 1,600,000,000원 청구에 따른 강제경매입니다.

등기상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행의 근저당권은 이미 말소되었고, 비엔케이캐피탈의 가압류도 해제되었습니다. 현재 권리 흐름에서는 2026년 2월 26일 강제경매개시결정이 말소기준이며, 이후 전남낙농업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담도 전부 사라지는 것은 아닙니다. 현황조사에는 총 19명이 등장하고, 이 가운데 9명은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서지만, 실제 802호 점유 여부와 임대차관계, 확정일자 및 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정

말소기준은 2026.02.26 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 가압류는 이미 해제되어 있고, 이후 설정된 전남낙농업협동조합의 67,087,080원 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 근저당권 역시 등기상 말소가 완료되어 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 19명 기재, 802호 특정은 0명

현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 19명입니다. 이 중 9명은 호실 미특정, 10명은 다른 호실을 명시하고 있습니다. 따라서 기재 인원 19명을 곧바로 802호의 실제 임차인 19명으로 해석하거나 보증금을 전부 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 대상 802호와 실제 점유·임대차관계가 일치하는지 확인한 결과가 아닙니다. 호실 미특정자의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 대항력은 가능·미상으로 분류했습니다. 확정일자와 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 별도의 보증기관 승계·대위신고로 표시된 사람은 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가부터 최근 거래보다 높다

같은 남양파크 단지의 전용 49.77㎡ 거래를 비교합니다. 최근 12개월에 해당하는 거래 12건의 평균가격은 40,333,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 43,500,000원이고, 확인된 거래가격 범위는 30,000,000원~55,000,000원입니다.

감정가 55,000,000원은 최근 12개월 평균보다 14,666,667원 높고, 최신 거래가보다도 11,500,000원 높습니다. 최근 거래 중 55,000,000원 사례가 있기는 하지만, 그 금액은 최근 표본의 최고가격입니다. 따라서 감정가가 일부 고가 거래와 같다는 이유만으로 적정하거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

시뮬레이션상 인수액 24,000,000원을 모두 적용하면 실질취득은 79,000,000원으로, 최근 평균의 약 195.9%, 최신 거래가의 약 181.6%에 달합니다. 다만 앞서 확인했듯이 이 인수액은 다른 호실의 보증금을 포함하므로 802호의 확정 취득원가가 아니라 산정 가정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)

집행비용 추정액은 1,390,000원이고, 이를 제외한 53,610,000원이 신청채권자 이수영에게 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 후순위 전남낙농업협동조합 가압류의 예상배당액은 0원입니다.

신청채권자·가압류권자 채권 합계는 1,667,087,080원, 예상 채권배당 합계는 53,610,000원, 채권 미배당 합계는 1,613,477,080원입니다. 채권자의 미배당액 자체가 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 위 임차인 4명의 보증금은 배당액 0원, 인수 가정액 합계 24,000,000원으로 분류되어 있으나, 802호에 대한 실제 인수책임은 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 안전해지지 않는다

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 최저가 44,000,000원, 2회 유찰 시 35,200,000원을 적용한 시나리오가 있습니다. 인수 가정액 24,000,000원을 유지하면 취득원가는 각각 68,000,000원, 59,200,000원이 됩니다.

위 실질취득은 각 회차 최저가에 24,000,000원을 일률적으로 더한 비교 시나리오이며, 실제 낙찰가나 802호의 확정 인수액이 아닙니다. 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 위치 및 주위환경. 광양시 중동의 남양파크 아파트입니다. 감정요항표의 광양시 중동 관련 설명에는 백운초등학교 북서측 인근의 다가구·원룸주택, 주거시설 및 근린생활시설 혼재지역으로 기재되어 있습니다. 해당 설명은 여러 평가대상을 포함할 수 있으므로 802호와의 정확한 대응을 확인해야 합니다.
• 교통. 인근 버스승강장 및 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 남양파크는 465세대, 1993.11.01 준공된 아파트입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 가격 편차가 큰 편입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형 토지입니다. 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있고, 토지면적은 13,299.2㎡, 공시지가는 586,600원/㎡입니다.
• 설비. 감정요항표에는 급·배수, 위생, 난방, 화재경보설비 등이 기재되어 있습니다. 다만 평가대상별 설비 상태와 개별 802호의 실제 상태는 구분해서 확인해야 합니다.
• 용도·평가대상 확인. 경매 목적물은 남양파크 102동 802호 아파트이나, 감정요항표의 이용상태에는 숙박시설과 다가구주택에 관한 설명도 포함되어 있습니다. 해당 설명을 802호에 그대로 적용해서는 안 되며, 매각대상 목록과 감정평가 기호의 일치 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 거래가격은 30,000,000원~55,000,000원입니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 분포가 넓고, 현재 최저가가 최근 평균을 크게 웃돌아 신건 가격의 환금성은 불리하게 판단됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 802호 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 19명 중 실제 802호 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 특히 호실 미특정 9명과 다른 호실을 명시한 10명을 구분해야 합니다.
• 임대차계약·보증금 검증. 802호와 관련된 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 개시 시점, 주민등록 및 확정일자를 대조해야 합니다. 보증금 미상자의 금액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 24,000,000원 인수 산정 검증. 공지영·이영빈·김수정·정선아의 보증금은 다른 호실로 기재되어 있습니다. 해당 금액이 802호 매수인에게 실제 인수되는지 반드시 구분해야 합니다. 상가동 105호의 보증금 2건 역시 별개의 임대차채무인지 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 백미옥, 공지영, 김수정의 배당요구 사실을 확인하고, 대상 호실 관련성 및 적법한 우선변제권, 예상 배당 여부를 검증해야 합니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수를 보장할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 확인. 대항력·인수되는 권리, 임차인 현황과 배당요구종기를 확인해야 합니다. 명세서의 임대차 내역이 802호와 정확히 대응하는지 살펴봐야 합니다.
• 주소·감정대상 대조. 경매 소재지는 전라남도 광양시로, 등기 표시는 전남광주통합특별시 광양시로 기재되어 있습니다. 또한 감정요항표에는 다른 용도의 평가대상도 포함되어 있으므로 동일 목적물 여부를 등기·건축물대장·감정평가서에서 확인해야 합니다.
• 시세 기준 재설정. 최근 12개월 평균은 40,333,333원, 최신 거래가는 43,500,000원입니다. 최저가 55,000,000원만으로도 최근 거래수준보다 높아, 인수액과 기타 비용까지 고려한 입찰가 상한 검토가 필요합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 인도·명도비용, 미납 공용관리비 등을 확인해야 합니다.
• 경매 원본 재확인. 매각기일 2026.11.02 전까지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리 미확정 + 신건 시세 초과”

이 물건의 가장 큰 함정은 감정가가 낮아 보인다는 사실 자체입니다. 감정가와 최저가가 모두 55,000,000원이지만, 최근 12개월 동일 면적 평균은 40,333,333원, 최신 실거래는 43,500,000원입니다. 지금 최저가가 이미 최근 시세보다 높습니다.

여기에 매수인 인수 24,000,000원이라는 별도의 위험 신호가 있습니다. 이 금액을 모두 적용하면 실질취득이 79,000,000원에 이르지만, 그 보증금들은 다른 호실에 기재되어 있으므로 802호의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 그렇다고 802호의 임차인 인수가 0원이라고 결론 내릴 수도 없습니다. 호실이 특정되지 않은 점유 관련 등재자가 9명 남아 있기 때문입니다.

따라서 이 사건의 판단 순서는 분명합니다. 먼저 802호의 점유·임대차관계와 실제 인수액을 확정하고, 그다음 총취득부담을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 확인된 신건 가격에서는 가격 메리트가 없고, 핵심 권리위험도 해소되지 않았습니다. 종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류가 합리적입니다.