광주지방법원 2026타경50142. 광양시 중동 금광1차아파트 107동 13층 1305호입니다. 이 물건은 소유자 오형섭 씨 명의로, 2021년 5월 31일 거래가액 80,400,000원에 소유권이 이전됐습니다. 현재 살아 있는 근저당권은 없고, 2025년 6월 9일 전남낙농업협동조합의 가압류 132,675,789원이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 2월 26일 이수영 씨의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,600,000,000원입니다.

표면적으로는 근저당권이 없고, 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부상 채권이 소멸하는 것과 임차인의 보증금 반환책임이 소멸하는 것은 별개입니다. 현황조사에는 여러 호실과 상가를 포함한 19명의 점유·임차 관련 인물이 등장하며, 이 가운데 13명은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 특히 대상 물건인 1305호와 조사상 각 점유 부분의 대응관계가 확인되지 않아 단순히 인수액을 확정하거나 안전하다고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차관계는 확인 필요

현재 등기부상 말소기준은 2025.06.09 전남낙농업협동조합 가압류입니다. 과거 한국주택은행 명의 근저당권과 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2022년 비엔케이캐피탈 가압류 역시 2023년 해제·말소됐습니다. 말소기준 가압류와 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인 분석 — 전입 선행자 13명, 실제 인수액은 불확정

대항력 판단의 기준일은 2025.06.09입니다. 조사상 13명은 이보다 앞서 전입했고, 6명은 그 이후 전입했습니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 해당 주택의 실제 점유, 유효한 임대차계약, 전입신고 대상 호실과 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다. 확정일자와 보증금이 불명확한 사람은 대항력 및 우선변제권을 확정하지 않고 가능·미상으로 분류합니다.

전입 선행은 대항력 성립 가능성을 뜻할 뿐, 대상 호실의 법적 임차인임을 확정하지 않습니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·임대차관계 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 등의 대위·승계 신고 여부이며, 조사된 19명 모두 별도 승계 신고자로 표시되지 않았습니다.

공지영은 2026.03.13 배당요구가 확인되고, 김수정은 2026.03.11 배당요구가 확인됩니다. 백미옥도 2026.04.23 배당요구를 했지만 보증금은 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권의 성립이나 배당금 지급이 확정되는 것은 아닙니다. 배당요구 여부와 별도로 계약·점유·확정일자 및 해당 경매목적물과의 관계를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건부터 이미 최근 시세 이상

금광 단지의 전용 약 60㎡ 동일 평형 최근 실거래 12건입니다. 2026년 2~4월 거래로, 최근 12개월 평균도 76,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 86,000,000원이며, 거래가격은 59,000,000원~90,000,000원 사이에 분포합니다.

감정가이자 현재 최저매각가인 87,000,000원은 최근 12개월 평균 76,500,000원보다 10,500,000원 높습니다. 평균 대비 113.7%이고, 최신 거래 86,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 임차보증금 인수를 전혀 가정하지 않더라도 신건 가격에는 시세 대비 저가 매수 이점이 없습니다.

여기에 예상 인수금 24,000,000원이 전액 실제 부담으로 확정되는 경우, 실질취득액은 111,000,000원입니다. 최근 실거래 평균 대비 145.1%, 최신 거래 대비 약 129.1%로 상승합니다. 이는 단순히 최저가 87,000,000원만 보고 입찰 여부를 결정해서는 안 되는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

매각대금 87,000,000원에서 추정 집행비용 1,966,000원을 제외하면 85,034,000원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 보증금 인수 가정 24,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되는 금액이 아니라, 해당 임차인에게 실제 인수책임이 성립할 경우의 별도 매수인 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

전체 채권 청구액은 1,732,675,789원으로, 이 중 채권자 예상배당은 85,034,000원, 미배당액은 1,647,641,789원입니다. 특히 신청채권자 이수영의 청구액 1,600,000,000원에는 현재 예상배당이 배정되지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인의 별도 책임은 인수되는 임대차 등 권리의 성립 여부에 따라 판단해야 합니다.

회차별 취득비용 — 유찰돼도 인수 위험은 별개

가정된 보증금 24,000,000원이 전액 매수인 부담으로 남는다면, 1회 유찰 후에도 실질취득은 93,600,000원으로 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 후에도 79,680,000원으로 최근 평균 76,500,000원을 상회합니다. 최저매각가가 떨어지는 것과 시세 대비 실제 취득비용이 저렴해지는 것은 동일하지 않습니다.

회차별 인수 가정액은 비교를 위해 동일한 24,000,000원을 적용한 것입니다. 실제 보증금 인수의 성립 여부, 배당 결과와 대상 호실 귀속관계에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 별도 비용은 위 금액에 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)

• 입지. 광양시 중동 일대는 다가구·원룸주택과 주거·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 광양시 중동 기호9의 주변환경은 백운초등학교 북서측 인근으로 설명됩니다. 다만 해당 지역 설명을 107동 1305호의 개별 위치·조망으로 단정해서는 안 됩니다.
• 교통. 인근 버스승강장과 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 단지. 금광 단지는 1,110세대이며 준공일은 1998.09.01입니다. 일정 규모의 아파트 단지이지만 연식에 따른 수선·관리 상태와 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 토지이용현황은 아파트이며 제3종일반주거지역, 공시지가 735,100원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 자연녹지지역 접함, 광로·중로 접함 등의 토지이용 정보가 확인됩니다.
• 건축·설비. 감정요항에는 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 기재되어 있으며, 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됩니다. 다만 여러 평가대상에 관한 공통 설명이 포함되어 있어 개별 호실 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 거래 12건의 가격 범위가 59,000,000원~90,000,000원으로 넓습니다. 층과 상태에 따라 거래가격 편차가 있으며, 현재 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높아 재매각 시 가격 경쟁력을 확보하기 어렵습니다.
• 경매시장. 단지 평균 유찰 3.4회라는 이력은 가격 저항을 경계할 이유입니다. 단순히 대단지라는 이유만으로 높은 낙찰가나 빠른 환금을 기대하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 1305호 점유자부터 특정. 현황조사에 등장하는 19명 중 실제 107동 1305호 점유자·임차인이 누구인지 매각물건명세서와 현황조사서 원본, 전입세대 확인자료 및 현장조사를 대조해야 합니다.
• 선순위 임대차의 성립 여부. 말소기준 2025.06.09 이전 전입자는 13명입니다. 해당 물건에 관한 실제 점유·임대차계약·전입의 일치와 계속 여부를 확인하고 보증금 및 우선변제권을 개별적으로 판단해야 합니다.
• 인수 가정 24,000,000원 검증. 공지영·이영빈·김수정·정선아의 보증금이 실제 대상 호실의 임대차인지 확인해야 합니다. 특히 상가동 105호 김수정·정선아는 동일 점유 부분의 중복신고 가능성도 검토해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 박수화·조미란·정무학·이다희·박종빈·이종석·안동길·이제은·최주한 등 전입 선행자의 보증금과 임차인 지위를 확인해야 합니다. 가정된 24,000,000원 외 추가 부담 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 배당요구와 확정일자. 공지영·김수정·백미옥의 배당요구 내역과 각 임차인의 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부, 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 매각물건명세서에 관리비 미납이 기재되어 있습니다. 관리사무소를 통해 미납액과 공용부분 해당액 등 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재설정. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 76,500,000원을 이미 웃돕니다. 낙찰가뿐 아니라 실제 인수보증금, 세금·등기비용, 명도비용과 체납 관리비를 합산해 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가 69,600,000원, 2회 유찰 최저가 55,680,000원에서도 인수 24,000,000원을 가정하면 실질취득은 각각 93,600,000원, 79,680,000원입니다. 가격 하락만으로 충분한 안전마진이 생겼다고 판단하지 마세요.
• 경매 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 확인해야 합니다. 특히 이 사건에서는 다른 호실과 상가의 임차관계가 분석 대상 아파트에 혼재되지 않도록 목적물별로 구분하는 일이 중요합니다.

맺으며 — “낮은 감정가처럼 보여도, 싸게 사는 것은 아니다”

광양 금광1차아파트 107동 1305호는 등기부상 말소관계만 보면 비교적 단순합니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 판단 기준은 등기부의 단순함이 아닙니다.

첫째는 가격입니다. 신건 최저가 87,000,000원이 최근 실거래 평균 76,500,000원보다 높습니다. 인수할 보증금이 전혀 없더라도 현시점 가격 경쟁력은 부족합니다.

둘째는 임차관계입니다. 현황조사상 여러 호실과 상가를 포함한 19명의 기록이 존재하며, 그중 일부 보증금 24,000,000원을 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 금액이 실제 1305호에 귀속된다는 점은 확인되지 않았습니다. 인수 가정이 성립하면 실질취득액은 111,000,000원으로, 최근 실거래 평균의 145.1%에 이릅니다. 반대로 가정액 외 보증금 미상 점유자가 실제 대상 호실에 대항력을 가지는 경우에는 추가 위험이 발생할 수도 있습니다.

셋째는 관리비와 환금성입니다. 관리비 미납이 명시되어 있고, 단지 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다. 가격상의 여유가 없는 상황에서 확인되지 않은 추가 부담까지 감수할 이유는 약합니다.

결론은 “현재 입찰 보류 — 대상 호실 임차관계 및 실질취득비용 확인이 우선”입니다. 이 물건은 최저가가 얼마나 낮아 보이는지가 아니라, 법적으로 누구의 보증금을 얼마까지 떠안고, 최종적으로 시세보다 얼마나 유리하게 취득하는지가 판단의 핵심입니다.