광주지방법원 2026타경50142. 전라남도 광양시 광영동 가야아파트 6동 1층 101호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 오형섭으로, 2015년 10월 22일 거래가액 21,500,000원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 23,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 이수영의 강제경매개시결정과 전남낙농업협동조합의 가압류가 등기됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 이 사건에는 별도의 확인 사항이 있습니다. 여러 호실의 전입·점유 조사 명단이 함께 확인되는 만큼, 실제 101호와 연결되는 임차관계만 정확히 가려야 한다는 점입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 같은 전용면적 실거래 평균은 29,041,666원인데 최저가는 35,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 4월 거래금액 30,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 신건에서 시세 대비 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50142 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 광주지방법원 순천지원 · 2026.02.26 |
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 755-1 가야아파트 6동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.965㎡ · 1층 |
| 단지 규모 | 가야아파트 · 680세대 · 1992.04.03 준공 |
| 소유자 | 오형섭 · 2015.10.22 소유권이전 · 거래가액 21,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.10.22 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 23,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 35,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 이수영 / 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 입찰 전 확인 | 101호 실제 점유자·임대차관계·미납 관리비 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2015년 10월 22일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,100,000원이며, 경매 매각에 따라 말소되는 권리로 분석됩니다.
2022년 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류는 2023년 1월 이미 말소됐습니다. 2026년 2월 이수영이 신청한 강제경매개시결정과 2026년 4월 전남낙농업협동조합의 가압류는 모두 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 101호 확인이 핵심
현황조사 등에서 확인되는 전입·점유 관련 명단은 총 19명입니다. 그러나 명단에는 101호 이외의 아파트 호실과 상가동도 포함돼 있습니다. 따라서 명단 전체를 이 경매물건의 실제 임차인으로 보거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
101호 직접 관련 명단
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 박종빈 · 101호 | 2025.05.01 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 계약 확인 |
호실이 특정되지 않은 전입·점유 명단
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 이시왕 | 2025.11.17 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 정수현 | 2025.11.17 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 최치훈 | 2025.09.26 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 최지훈 | 2025.09.26 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 백미옥 | 2025.10.28 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 배당요구 |
| 박수화 | 2023.02.28 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 조미란 | 2018.02.07 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 정무학 | 2021.02.18 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 이다희 | 2023.01.31 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
위 명단의 실제 거주 호실과 101호 관련성은 확인되지 않았습니다. 백미옥은 2026.04.23 배당요구 접수 기록이 있습니다. 전입일 비교는 101호 임차관계가 확인된다는 뜻이 아닙니다.
다른 호실·상가동으로 표시된 명단
| 성명 / 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 이수빈 · 102호 | 2025.06.12 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 이종석 · 103호 | 2024.09.24 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 안동길 · 105호 | 2025.03.24 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 이제은 · 106호 | 2024.11.15 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 공지영 · 301호 | 2024.03.06 | 3,000,000원 | 후순위 전입 배당요구 우선변제 미상 |
| 최주한 · 305호 | 2014.10.17 | 미상 | 선순위 전입 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이영빈 · 306호 | 2023.07.10 | 1,000,000원 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
| 김수정 · 상가동 105호 | 2025.06.05 | 10,000,000원 | 후순위 전입 배당요구 우선변제 미상 |
| 정선아 · 상가동 1층 105호 | 2023.11.28 | 10,000,000원 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
공지영의 배당요구일은 2026.03.13, 김수정의 배당요구일은 2026.03.11입니다. 김수정과 정선아의 기재 월차임은 각각 600,000원입니다. 호실이 다른 명단의 보증금은 101호 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세의 120.5%
가야아파트의 전용 약 49.97㎡ 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 실거래 평균은 29,041,666원이고 거래금액은 24,000,000원에서 38,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.97㎡ | 4층 | 30,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 2층 | 24,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 4층 | 25,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 8층 | 32,500,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 2층 | 25,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 6층 | 25,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 10층 | 25,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 1층 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 8층 | 25,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 8층 | 31,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 7층 | 38,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 5층 | 34,000,000원 |
| 최근 평균 | 49.97㎡ | 12건 | 29,041,666원 |
최저매각가 35,000,000원은 최근 실거래 평균보다 5,958,334원 높고, 평균 대비 비율은 120.5%입니다. 최신 거래금액인 30,000,000원보다도 높아, 평균이나 최신 거래 어느 쪽을 적용해도 신건에 가격상 이점이 있다고 보기 어렵습니다.
특히 본건은 1층인데, 같은 평형의 2026년 1월 1층 거래가 34,000,000원으로 확인됩니다. 해당 거래와 비교하더라도 최저매각가가 1,000,000원 높습니다. 다만 개별 세대의 향·내부 상태·수리 여부에 따라 적정가격은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,030,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,100,000원 | 23,100,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 이수영 | 1,600,000,000원 | 10,870,000원 |
| 3. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 67,087,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 35,000,000원을 기준으로 집행비용 1,030,000원을 제외하면 채권자 배당재원은 33,970,000원입니다. 우리은행 근저당권에 23,100,000원, 강제경매 신청채권자 이수영에게 10,870,000원이 배당되고, 전남낙농업협동조합의 가압류에는 배당재원이 남지 않는 것으로 추정됩니다.
총 채권액 1,690,187,080원 중 예상 배당액은 33,970,000원, 미배당액은 1,656,217,080원입니다. 이는 채권자 회수 부족을 의미하며, 해당 금액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정된 권리 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격·미배당 시나리오
회차별 매각가격이 낮아지면 매수자의 입찰가격 부담은 줄지만, 채권자에게 돌아갈 배당금은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다음은 각 회차의 산정 결과입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 35,000,000원 | 10,870,000원 | 1,656,217,080원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 28,000,000원 | 3,996,000원 | 1,663,091,080원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 22,400,000원 | 0원 | 1,668,590,280원 |
1회 유찰 시 산정 최저가 28,000,000원은 최근 실거래 평균 29,041,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 산정 가격은 22,400,000원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 101호 점유관계·보증금·미납 관리비가 확인되지 않았다면 낮은 낙찰가만으로 안전한 거래라고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (단지·토지 정보 기준)
- 단지 규모. 가야아파트는 680세대이며 준공일은 1992.04.03입니다. 기존 아파트 단지로, 노후도와 개별 호실의 관리 상태를 함께 살펴야 합니다.
- 대상 호실. 경매 대상은 6동 1층 101호, 전용 49.965㎡입니다. 같은 면적의 1층 실거래도 확인되므로 층별 거래가격을 함께 비교하는 것이 중요합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 제3종일반주거지역입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로각지로 표시됩니다.
- 규제 확인. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역·지구단위계획구역 등과의 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 283,100원/㎡로 표시됩니다. 토지 전체 면적은 25,457.2㎡이며, 이는 개별 101호의 전용면적이나 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 거래 및 환금성. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건, 거래가격은 24,000,000원~38,000,000원입니다. 거래 사례가 존재하지만 가격 편차가 크므로 적정가격을 평균 하나로 단정하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 단지 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 33.33%로 표시됩니다. 신건 가격에 바로 응찰하기보다 가격 경쟁력을 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 실제 점유 확인. 박종빈의 전입일은 2025.05.01이나 임대차보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 계약관계와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 구분. 305호 최주한은 말소기준보다 선순위 전입자지만 대상은 101호가 아닙니다. 다른 호실의 선순위 권리를 101호에 잘못 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 호실 미특정 명단 확인. 전입·점유 명단 중 호실이 특정되지 않은 사람들의 실제 거주 장소를 확인해 101호와의 관계를 확정해야 합니다.
- 미납 관리비. 매각물건명세서에 관리비 미납 있음이 표시돼 있습니다. 관리사무소에서 총 미납액, 공용부분 해당액, 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 35,000,000원은 최근 실거래 평균 29,041,666원보다 높습니다. 동일 평형의 최신 거래와 1층 거래사례를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시 재검토. 1회 유찰 시 28,000,000원, 2회 유찰 시 22,400,000원이라는 산정 시나리오를 참고하되 실제 최저매각가는 법원의 회차별 공고로 확인해야 합니다.
- 배당·인수 구분. 미배당액 1,656,217,080원은 채권자 회수 부족을 의미하며 매수인에게 그대로 승계되는 채무가 아닙니다. 다만 별도 인수권리 존재 여부는 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계, 집행기록 및 관리비 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격은 높고, 점유는 확인해야 한다”
가야아파트 6동 101호의 등기상 권리는 비교적 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 하지만 여러 호실의 점유 명단이 함께 존재하고, 101호 관련 전입자의 임대차보증금과 실제 점유관계가 미확인이라는 점은 입찰 전에 해결해야 할 사항입니다.
가격 면에서는 판단이 더 분명합니다. 최근 실거래 평균은 29,041,666원인데 현재 최저가는 35,000,000원입니다. 최근 시세의 120.5%에 해당하므로 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 미납 관리비까지 확인되는 만큼 실제 취득 과정에서 추가 비용이 발생할 여지도 살펴야 합니다.
결론은 권리 확인 후 가격 재검토입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리는 긍정적이지만, 확인되지 않은 점유관계와 최근 시세보다 높은 최저가가 매력을 낮춥니다. 현 회차에서는 보수적으로 접근하고, 유찰 후에도 실거래가격·관리비·실제 점유관계를 함께 확인하는 전략이 적절합니다.
