광주지방법원 2026타경50142. 광양시 중동 성호아파트 105동 17층 1704호가 최저매각가 6,600만원에 경매로 나왔습니다. 소유자는 오형섭이며, 2010년 7월 28일 거래가 43,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2014년 2월 28일 삼성화재해상보험주식회사 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 광양원예농업협동조합의 200,000,000원 가압류, 이수영의 강제경매개시결정, 전남낙농업협동조합의 67,087,080원 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 따라서 등기된 후순위 채권액이 크다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개로 봐야 합니다.

가격 측면은 더욱 분명합니다. 성호1차 동일 평형 실거래 평균은 약 5,417만원인데, 신건 최저가는 6,600만원입니다. 최신 거래 4,300만원보다도 높습니다. 최저매각가가 이미 최근 시세를 상당히 웃도는 상황이라 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당

핵심은 2014.02.28 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

등기부에 나타나는 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권, 광양원예농업협동조합의 과거 근저당권, 여러 가압류와 소유권 제한사항 등은 이미 말소된 이력입니다. 특히 2006년의 가압류와 2022년 비엔케이캐피탈 가압류 역시 현재 존속하는 인수 권리로 계산하지 않습니다.

② 점유·임차 조사 — 1704호 특정이 핵심

현황조사에 기재된 전입·점유 관련 인원은 19명입니다. 그러나 해당 명단에는 101호·102호·301호·상가동 105호 등 서로 다른 호실의 인원이 혼재되어 있습니다. 일부는 호실 표시도 없습니다. 이를 모두 105동 1704호의 임차인이라고 보거나 보증금을 합산하면 잘못된 권리분석이 됩니다.

기재된 전입일은 모두 2014.02.28 말소기준일 이후이며, 그 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 확인되지 않습니다. 하지만 1704호와의 실제 연관성, 점유 경위, 보증금, 확정일자 등이 완전히 확정된 것은 아닙니다. 따라서 본건의 실제 임차인 수와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2014.02.28 말소기준일을 비교한 결과입니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건이 확인되지 않아 확정 판단하지 않았습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미하며, 위 명단에는 해당 신고자가 없습니다. 다른 호실의 보증금은 1704호의 인수액이나 배당액에 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 21.8% 높은 신건

성호1차는 1,362세대 규모의 아파트 단지입니다. 전용 59.94㎡ 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 54,166,666원입니다. 2026년 4월 최신 거래로 제시된 금액은 43,000,000원입니다. 신건 최저가 66,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돌고 있습니다.

최근 거래의 최저가는 41,000,000원, 최고가는 69,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 최고 거래가가 감정가보다 높게 형성된 사례도 있지만, 12건 평균은 54,166,666원에 그칩니다. 특히 최근 평균에 비해 최저가가 121.8% 수준이라는 사실이 중요합니다.

17층이라는 층수만으로 최고 거래가를 적용할 수는 없습니다. 동일 평형이라도 층·향·수리 상태·점유 상태에 따라 금액이 달라지기 때문입니다. 본건은 최저가가 최근 평균보다 높은 만큼, 신건 가격에서 할인 매력을 인정할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)

예상 매각대금을 66,000,000원으로 놓고 집행비용과 채권별 배당을 계산한 결과입니다. 근저당권자 삼성화재에는 48,000,000원이 배당되고, 광양원예농업협동조합에는 일부 배당만 이루어지는 구조입니다. 신청채권자 이수영과 전남낙농업협동조합의 예상배당은 0원입니다.

집행비용 1,588,000원은 추정치입니다. 삼성화재 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제, 개별 임차권의 실제 배당요건 등은 반영하지 않았습니다. 이 표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 확대

신건에서 낙찰되지 않는 경우를 가정한 가격 및 배당 추정입니다. 감정가 대비 80%, 64% 수준으로 최저가가 내려가면 시세와의 가격 차이가 달라집니다. 다만 아래 회차는 가정이며 실제 유찰 여부나 다음 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.

1회 유찰을 가정한 52,800,000원은 최근 12개월 평균 54,166,666원보다 낮지만, 최신 거래 43,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 평균보다 낮아진다는 이유만으로 충분한 가격 여유가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰을 가정한 42,240,000원은 최신 거래 43,000,000원 아래로 내려갑니다. 가격 비교상 신건보다 유리해지는 구간이지만, 실제 매수 판단에는 1704호의 점유 상태, 관리비 체납, 개별 세대 상태 및 환금성 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 성호1차는 1,362세대 규모이며 사용승인일은 1998.05.09입니다. 비교 가능한 동일 평형의 실거래가 존재합니다.
• 교통. 감정평가상 인근 버스승강장과 정비된 도로망으로 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지이용. 해당 토지는 제3종일반주거지역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
• 토지형상. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다.
• 교육환경 관련 제한. 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 개별 토지이용 규제를 확인할 필요가 있습니다.
• 실거래 분포. 동일 평형 거래가격이 41,000,000원부터 69,000,000원까지 넓게 형성되어 있어 개별 세대에 대한 가격 검증이 중요합니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 신건 최저가가 최근 시세 이상인 점과 함께 보수적으로 해석해야 합니다.
• 건축물 관련. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 개별 1704호의 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 고가 매수 위험. 최저가 66,000,000원은 최근 12개월 평균 54,166,666원의 121.8%입니다. 최근 시세보다 저렴하다는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 최신 거래 비교. 최신 거래는 43,000,000원으로 제시되어 있습니다. 층·향·내부 상태 등을 비교해 본건에 적용할 적정 가격대를 따로 판단해야 합니다.
• 호실별 점유 명단 구분. 101호·301호·상가동 105호 등의 전입·점유 관계를 105동 1704호로 오인하지 않아야 합니다. 호실 미특정 인원이 실제 어디에 거주하는지 확인해야 합니다.
• 1704호 임차관계 확인. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 여부를 매각물건명세서·현황조사서 등과 대조해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2014.02.28 삼성화재 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
• 배당표 과신 금지. 예상배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 합니다. 실제 채권액, 당해세, 최우선변제 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비 미납. 매각물건명세서에 관리비 미납이 명시되어 있습니다. 관리사무소에서 미납액과 공용부분 관련 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 가격 비교. 1회 유찰 가정 52,800,000원, 2회 유찰 가정 42,240,000원을 최근 시세 및 최신 거래와 각각 비교해야 합니다.
• 기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부와 최종 매각조건을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 가격 부담은 남는다”

광양 성호아파트 105동 1704호는 삼성화재 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 강제경매 등기가 소멸하는 사건입니다. 예상배당상 낙찰자가 인수할 채무도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하고 저렴한 경매물건이라고 판단하기는 어렵습니다.

가장 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 66,000,000원이 동일 평형 최근 12개월 평균 54,166,666원보다 높고, 최신 거래 43,000,000원과의 격차도 큽니다. 단지의 평균 유찰 횟수가 6.0회라는 점을 고려하면 신건에서 서둘러 응찰할 이유가 약합니다.

또한 현황조사의 다양한 전입·점유 명단은 여러 호실에 걸쳐 있어 1704호의 실제 임차인과 점유자를 확정할 수 없습니다. 관리비 미납까지 확인되는 만큼, 호실별 권리관계와 점유 상태를 먼저 확인하고, 가격은 유찰 이후의 시세 대비 여유를 중심으로 판단하는 편이 합리적입니다.

결론은 “등기상 후순위 권리 소멸, 신건 가격 메리트 부족, 점유 확인 전 입찰 보류”입니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 절대금액이 아니라 최근 거래가격 대비 실제 취득가격과 인도 위험입니다.