광주지방법원 2026타경50142. 전라남도 광양시 광영동 가야아파트 6동 1층 102호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 35,000,000원인 신건이며, 소유자는 오형섭입니다. 2015년 10월 22일 오형섭에게 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 21,500,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 23,100,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 비엔케이캐피탈의 가압류가 있었으나 2023년 1월 11일 말소됐고, 2026년 2월 26일 이수영의 신청에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이어 전남낙농업협동조합의 가압류가 추가됐습니다. 등기부상 권리의 순서는 비교적 분명하지만, 전입기록을 대상 102호와 정확하게 연결하는 절차가 남아 있습니다.

가격 측면에서는 신건 입찰의 유인이 약합니다. 같은 단지 전용 약 49.97㎡의 최근 실거래 평균은 29,041,666원이고, 최신 거래금액도 30,000,000원입니다. 신건 최저가 35,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다. 배당표상 인수액이 없다는 이유만으로 높은 입찰가를 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당권

말소기준권리는 2015년 10월 22일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,100,000원이며, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 등기된 이수영의 강제경매개시결정과 전남낙농업협동조합의 가압류도 매각으로 소멸할 권리입니다.

2022년 12월 21일 설정됐던 비엔케이캐피탈의 24,818,373원 가압류는 2023년 1월 11일 이미 말소됐습니다. 또한 과거 한국주택은행 명의의 근저당권은 2003년 3월 27일 말소된 사항이므로 현재 유효한 선순위 근저당권과 혼동해서는 안 됩니다.

② 전입·임차관계 — 대상 호수 구분이 핵심

대상 물건은 6동 102호입니다. 현황조사에는 102호로 특정된 이수빈의 전입기록이 확인됩니다. 전입일은 2025년 6월 12일로, 말소기준권리 설정일인 2015년 10월 22일보다 늦습니다.

102호 전입기록은 확인되지만, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차계약 내용은 확인이 필요합니다. 전입일 기준 선순위 대항력은 인정하기 어려우나, 전입기록만으로 모든 임차관계를 확정할 수는 없습니다.

다른 호수로 특정된 기록은 102호의 임차인으로 취급하지 않아야 합니다. 예를 들어 최주한은 305호로 기재돼 있고 전입일이 2014년 10월 17일이어서 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 이는 305호에 관한 기록이므로, 이를 근거로 102호에 선순위 대항력 있는 임차인이 있다고 판단하는 것은 부정확합니다. 101호·103호·105호·106호·301호·306호 및 상가동 관련 기록도 대상 102호와 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 120.5%

가야아파트 동일 면적대인 전용 49.97㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래기간은 2025년 12월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 29,041,666원입니다.

실거래 최저는 24,000,000원, 최고는 38,000,000원으로 편차가 있습니다. 최신 거래는 2026년 4월의 30,000,000원입니다. 신건 최저매각가 35,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,958,334원 높고, 최신 거래금액보다도 5,000,000원 높습니다.

최근 거래 중 25,000,000원 수준의 거래가 여러 건 존재한다는 점도 주목할 부분입니다. 최고 거래 38,000,000원만을 기준으로 신건 35,000,000원이 싸다고 평가하기 어렵습니다. 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건은 명확하게 시세 이상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 1,030,000원을 우선 반영한 뒤 우리은행 근저당권에 23,100,000원, 신청채권자 이수영에게 10,870,000원이 배당되는 구조입니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당순위와 금액은 권리 확정 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

1회 유찰 시 최저매각가는 28,000,000원으로, 최근 실거래 평균 29,041,666원보다 낮아집니다. 그러나 그 차이가 크지 않고, 취득부대비용과 명도 부담도 고려해야 하므로 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.

2회 유찰 시에는 22,400,000원으로 내려가 최근 평균 대비 가격 여유가 확대됩니다. 다만 모든 회차에서 임차인 및 실제 점유관계 확인이 선행돼야 하며, 유찰 시나리오는 향후 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (토지정보·단지 거래 기준)

• 단지 규모. 가야아파트는 680세대이며 준공일은 1992년 4월 3일입니다. 장기 사용에 따른 세대별 내부 상태와 공용시설 관리상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 지목은 대지, 토지이용상황은 아파트입니다. 토지 형상은 사다리형, 지세는 평지로 기재돼 있습니다.
• 도로 및 규제. 도로접면은 소로각지로 기재돼 있으며, 지구단위계획구역 및 교육환경 관련 보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지정보상 공시지가는 283,100원/㎡입니다. 이는 아파트 개별 세대의 거래가격과는 다른 지표입니다.
• 거래 수준. 동일 면적대 최근 12건 실거래는 24,000,000원부터 38,000,000원까지 분포합니다. 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 1층 특성. 대상은 1층 세대입니다. 동일 단지 내 고층 거래가격을 그대로 적용하지 않고 실제 실내 상태와 선호도를 확인해야 합니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 33.33%로 집계됩니다. 경매시장의 수요와 일반 실거래시장의 수요를 구분해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 신건 최저가 35,000,000원은 최근 평균 29,041,666원을 초과합니다. 단순히 감정가보다 낮다는 이유가 아니라 실제 시세 대비 취득가격을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 28,000,000원, 2회 유찰 22,400,000원 시나리오를 비교하되, 실제 진행 여부와 최저가 변경을 확인해야 합니다.
• 102호 전입 확인. 이수빈의 전입일은 2025.06.12입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 호수 미상 전입기록. 호수가 명시되지 않은 9명의 기록이 대상 물건과 관련되는지 확인해야 합니다. 다른 호수의 주민을 102호 임차인으로 오인해서는 안 됩니다.
• 선순위 여부 재확인. 말소기준은 2015.10.22 우리은행 근저당권입니다. 305호 최주한의 전입기록 등 다른 세대의 권리가 102호에 잘못 반영되지 않도록 구분해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 기록이 있는 백미옥 등 관련자의 대상 호수, 임차권, 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 신청채권 규모. 이수영의 청구금액은 1,600,000,000원입니다. 다액의 미배당이 발생하지만 그 자체를 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부 및 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래자료를 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸보다 중요한 것은 확인된 점유와 합리적인 가격”

이 사건은 등기권리의 말소관계 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

그렇지만 102호의 실제 점유와 임대차 보증금이 완전히 확인된 상태는 아닙니다. 이수빈의 전입기록이 존재하며, 호수가 특정되지 않은 전입자들의 기록도 구별해야 합니다. 배당표의 인수 0원을 확정적인 법률 판단으로 받아들이기 전에 대상 호수의 점유관계를 명확하게 할 필요가 있습니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 최저매각가 35,000,000원은 최근 실거래 평균 29,041,666원의 120.5%로, 최신 거래금액 30,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세를 기준으로 볼 때 신건에는 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다.

결론은 “등기권리는 소멸 대상, 점유는 추가 확인, 신건 가격은 보류”입니다. 대상 102호의 점유와 임대차관계를 확정하고, 실제 유찰로 가격 여유가 생기는지를 확인한 뒤 접근하는 편이 타당합니다. 낙찰가가 낮아 보여서가 아니라, 인수 위험까지 포함한 실질취득비용이 시세보다 충분히 낮을 때 비로소 검토할 가치가 있습니다.