부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동 18, 삼정그린코아더시티 6층 614호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고의 근저당권(채권최고액 17억 6,400만원)이 말소기준권리입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 6,800만원인데, 선순위 근저당 채권최고액은 감정가를 크게 웃돕니다. 신청채권자는 금정중앙새마을금고이고 청구금액은 1,623,840,430원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 점은 선순위 근저당과 임차인들의 권리 순서입니다. 정현호 씨의 임차권등기는 2025년 9월 17일로 근저당보다 늦습니다. 나머지 확인된 전입일 역시 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 임차관계만으로는 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.

다만 사건 내 전입·임차권 신고 명의는 13명입니다. 정현호 씨는 614호, 김루아 씨는 618호로 확인되고 나머지 11명은 점유 호수가 미상입니다. 권리 인수 위험과 별개로 실제 점유자 확인 및 명도 난도가 핵심 변수입니다. 또한 2026년 10월 23일 근저당권 이전 등기가 확인되어 경매신청채권자와 현재 근저당권자 사이의 권리승계 관계도 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 근저당권 이전을 확인해야 한다

말소기준권리는 2020년 12월 18일 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 부곡동새마을금고이고, 이후 금정중앙새마을금고로 명칭이 변경된 이력이 확인됩니다. 2025년 7월 16일에는 금정중앙새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리 이후에 설정된 임차권등기, 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순위입니다. 정현호 씨의 임차권등기도 근저당보다 후순위이므로 현재 확인된 내용만으로는 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 구조가 아닙니다.

신탁등기는 2020년 12월 18일 신탁재산 귀속으로 말소되고 주식회사현담으로 소유권이 이전된 상태입니다. 현재 확인되는 권리 흐름에서 신탁등기가 매수인에게 별도로 존속하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 낮지만 점유관계가 복잡하다

사건 내 현황조사·문건접수·등기부에서 확인되는 전입 및 임차권 신고 명의는 총 13명입니다. 이 중 김루아 씨는 618호 전부로 기재되어 본건 614호와 구분됩니다. 정현호 씨는 본건 614호 전유부분 전부에 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 11명은 점유 호수가 특정되지 않았습니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.12.18 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자들은 소액임차인 최우선변제 여부까지 단정할 수 없으므로 임대차관계와 실제 점유 호수를 추가 확인해야 합니다.

대항력 판정 기준은 2020.12.18 근저당권 설정일과 각 전입일의 선후관계입니다. 보증금 및 확정일자가 미상인 점유자는 소액임차인 최우선변제 여부까지 별도로 확인해야 합니다. 김루아 씨의 점유 장소는 618호로 본건 614호와 구분됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

신건 1억 6,800만원에 매각된다고 가정하면 집행비용 315만 2,000원을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 배당액은 164,848,000원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 1,599,152,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

경매신청채권자의 청구액은 1,623,840,430원이고, 근저당권 채권최고액은 1,764,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 혼동해서는 안 됩니다. 위 배당표는 제공된 배당 시나리오의 채권최고액 기준 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

1회 유찰 시 최저가는 감정가의 80%인 134,400,000원, 2회 유찰 시 64%인 107,520,000원입니다. 매각가가 내려가면 선순위 근저당권의 회수액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다.

그러나 이 차이는 근저당권자의 회수 부족분이지 매수인이 추가로 떠안을 보증금이 아닙니다. 따라서 현재 확인된 권리 기준으로는 실질취득가가 각각 낙찰가와 동일합니다. 다만 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 1.68억원이나 유찰 후 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근입니다. 주변은 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 혼재한 지역으로 업무시설과 상업시설 이용이 이루어지는 입지입니다.
• 교통. 인근에 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역, 노선버스 정류장이 있습니다. 차량 접근도 원활한 것으로 평가되어 대중교통과 차량 접근성은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 공동현관문 및 기계식 주차설비가 있습니다. 기계식 주차는 실제 이용 가능 여부와 차량 제원 제한을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제 내부 상태와 사용 형태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역이며 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 방화지구에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉됩니다.
• 도로·형상. 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로에 접합니다. 토지는 평지이며 세로장방형으로 평가됐습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와 실제의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 부전시장과 부전역을 배후로 하는 오피스텔 입지입니다. 다만 개별 호실의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매매가격, 임대수익률 및 매각 소요기간을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 이전 확인. 2026.10.23 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 새북구새마을금고의 근질권 설정을 확인하고, 경매신청채권자인 금정중앙새마을금고와의 권리승계 관계를 대조하세요.
• 614호 점유자 확인. 정현호 씨의 임차권등기와 실제 점유 여부를 확인하고, 현황조사서 및 매각물건명세서의 614호 점유관계를 다시 확인하세요.
• 11명 호수 특정. 점유 호수가 미상인 11명의 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인해야 합니다. 김루아 씨의 618호는 본건 614호와 구분해서 판단해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 정현호 씨의 보증금 20,000,000원과 다른 점유자들의 보증금·확정일자를 확인해 소액임차인 최우선변제 여부를 검토하세요. 예상배당표에는 해당 항목이 반영되지 않았습니다.
• 배당요구 확인. 신지윤·우태욱·남화연·도혜경·임주현·이윤숙·정현호 씨의 배당요구 접수일을 확인하고, 실제 배당요구 종기 및 제출서류를 원본으로 대조하세요.
• 명도 비용. 매수인 인수금이 0원이라는 것과 점유자가 자진 퇴거한다는 것은 별개입니다. 점유자별 이사 협의, 인도명령 가능 여부 및 명도 소요비용을 예상해야 합니다.
• 기계식 주차. 기계식 주차설비의 운영 상태, 이용 조건 및 관리 상태를 확인하세요. 오피스텔의 임대·매매 수요에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감 상태 및 실제 이용 상태를 확인한 뒤 수리비를 반영하세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납과 공용부분 관련 부담, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “명도 부담 0원”은 다르다

부산 2025타경2933은 말소기준권리가 명확합니다. 2020년 12월 18일 근저당권보다 뒤에 설정된 임차권등기와 압류는 매각으로 소멸하는 순위이며, 현재 확인된 권리만으로는 매수인이 인수할 보증금이 없습니다. 신건 1억 6,800만원 기준 실질취득가는 낙찰가와 같은 1억 6,800만원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 인수 0원짜리 오피스텔로 평가해서는 안 됩니다. 사건 내 전입·임차권 신고 명의가 13명이고, 정현호 씨의 2,000만원 임차보증금 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다. 나머지 11명의 점유 호수도 특정되지 않았습니다. 여기에 경매신청채권자와 근저당권 양수인 사이의 권리승계 확인까지 필요합니다.

신건 매각가에서 선순위 근저당 미배당액은 1,599,152,000원이며, 유찰될수록 그 미배당액은 증가합니다. 다만 이 금액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인 인수금이 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 가격이 저렴한지 판단할 수 없습니다.

권리 인수 부담은 낮지만, 점유·배당·채권승계 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가가 아니라 614호의 실제 점유 상태, 미상 점유자들의 호실 확인, 임차인 최우선변제 여부 및 근저당권 이전 관계를 얼마나 명확하게 정리하느냐에 있습니다.