부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동, 부전시장 동측 인근에 자리한 삼정그린코아더시티 6층 620호 오피스텔입니다. 2020.11.20. 사용승인된 지상 19층 건물에 속하며, 현재 소유자는 주식회사현담입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 182,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 2020.12.18. 설정된 채권최고액 1,764,000,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 이후 부곡동새마을금고의 명칭변경과 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 새북구새마을금고의 근질권 설정이 등기되어 있습니다. 따라서 단순히 과거 근저당권자의 이름만 보고 배당관계를 판단해서는 안 됩니다.

또 하나의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 전입 관련 인원은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦게 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 다수의 점유 호실도 특정되지 않았습니다. 특히 618호로 표시된 인원은 620호의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 620호의 실제 임차인 수와 점유자를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 채권양도 확인

갑구에는 2025.07.16. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 국의 압류, 2025.11.25. 부산진구의 압류가 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리보다 늦은 등기입니다. 다만 세금채권의 배당 우선순위는 압류등기 날짜만으로 결정할 수 없습니다. 국세·지방세의 실제 우선순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 620호 귀속이 핵심

현황조사와 배당요구 관련 기록에 나타난 전입 관련 인원은 13명입니다. 이 중 김루아는 618호 전부로 표시되어 있어 620호 임차인으로 볼 수 없습니다. 나머지 12명도 점유 호실이 미상이므로 모두 620호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 620호의 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2020.12.18. 말소기준권리의 선후관계를 나타냅니다. 실제 점유 호실과 임대차 성립 여부까지 확정한 판정은 아닙니다. 보증금·확정일자·우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 승계 항목은 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

근저당권의 채권최고액은 1,764,000,000원으로, 이 물건의 감정가보다 큽니다. 현재 회차에 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 178,652,000원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,585,348,000원입니다.

매각대금 배분 합계는 182,000,000원입니다. 미배당액은 매각대금 배분 항목에 포함되지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 배당액과 배당수령권자는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

⑤ 시세 비교 — 가격 판단은 보류

현재 최저매각가는 182,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 하지만 이 물건과 비교할 수 있는 동일 건물·유사 호실의 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 오피스텔은 같은 건물이라도 전용면적, 내부 구조, 임대수익, 층별 특성, 실제 이용상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 감정가만을 적정 매입가격으로 간주하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트단지, 시장 및 병원 등이 분포하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 부전역, 동해선 부전역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.11.20. 사용승인된 지상 19층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소방설비와 승강기, 공동현관문, 개별난방 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다. 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역에 위치하며, 남동측 광대로와 남서측·북서측 소로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되며, 시가지경관지구와 저촉됩니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권과 상업시설 접근성은 입지상 긍정적 요소이나, 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 620호 점유자 확인. 현황조사에 나타난 전입 관련 인원 가운데 실제 620호에 거주하는 사람을 확인하세요. 618호로 특정된 인원과 호실 미상 인원을 구분해야 합니다.
• 임대차보증금 확인. 620호 임차인이 존재한다면 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 개시와 배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도비용과 모든 분쟁 가능성이 없어지는 것은 아닙니다.
• 근저당권 양도 확인. 부곡동새마을금고에서 금정중앙새마을금고로의 명칭변경, 부산엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 새북구새마을금고의 근질권 설정을 최신 등기와 관련 서류로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2020-452호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 채권 배당관계를 확인하세요.
• 압류와 세금 확인. 국 및 부산진구 압류가 기재되어 있습니다. 당해세와 법정기일에 따른 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 삼정그린코아더시티 내 유사 오피스텔의 실거래가격을 확인하고, 620호의 개별 특성을 반영해 응찰가격을 산정하세요.
• 내부 실사. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감 상태와 실제 이용 용도를 확인하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 관리비와 기계식 주차설비 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.18. 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 경매조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정, 그러나 확인할 것이 많다”

부산 삼정그린코아더시티 620호는 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며, 근저당 채권의 상당 부분이 미배당으로 남더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 권리상 말소된다는 사실과 안전하게 명도·취득할 수 있다는 판단은 다릅니다. 여러 호실에 걸친 전입 관련 인원이 확인되지만 620호의 실제 점유자와 임차인 수는 특정되지 않았습니다. 근저당권 이전과 근질권 설정으로 실제 배당관계도 점검해야 합니다. 국세·지방세의 우선순위 및 미확인 임대차관계도 확인 대상입니다.

가격 측면에서도 감정가 182,000,000원이 시장가격보다 유리하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건에서 무리하게 응찰할 이유를 가격만으로 설명하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 말소기준 자체는 명확하고 인수액은 0원으로 추정되지만, 점유자 특정·보증금 확인·채권양도 관계·실거래 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 실제 입찰 여부는 620호의 점유관계와 시장가격을 확인한 다음 결정하는 편이 타당합니다.