부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동 18, 삼정그린코아더시티 7층 705호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 17억 6,400만원으로, 감정가 3억 5,200만원의 상당 부분을 훨씬 웃도는 담보채권입니다.

2025년 7월 금정중앙새마을금고가 임의경매를 신청했고, 이후 국세 및 부산진구 압류가 추가됐습니다. 2026년 10월에는 기존 근저당부 채권이 부산엔피엘대부주식회사로 이전되고 새북구새마을금고를 위한 근질권도 설정됐습니다. 권리관계가 단순한 신건은 아닙니다. 다만 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

진짜 주의할 부분은 임차·점유관계입니다. 현황조사 등에 14명의 전입·점유 관련 기재가 있고, 이 중 정현우 씨는 보증금 7,500만원의 주택임차권등기가 확인됩니다. 나머지 13건은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어 현장점유 및 명도관계를 추가로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 매각으로 소멸, 후순위 권리도 정리되는 구조

말소기준권리는 2020.12.18. 을구 1번 부곡동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,764,000,000원입니다. 이후 부곡동새마을금고의 명칭이 금정중앙새마을금고로 변경됐고, 2025.07.16. 금정중앙새마을금고가 임의경매개시결정을 등기했습니다.

2026.10.23.에는 해당 근저당권부 채권이 부산엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 새북구새마을금고를 위한 1,764,000,000원의 근질권 설정도 확인됩니다. 이는 기존 선순위 담보채권의 권리관계 변경이므로 별개의 선순위 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 다만 실제 배당 수령 주체와 채권계산서상 채권자는 최신 양도·근질권 등기 및 배당요구 자료를 대조해야 합니다.

② 임차·점유 분석 — 14건 중 13건의 보증금 확인이 우선

현황조사·문건접수·매각물건명세서 등에 전입 또는 점유 관련 기재가 확인되는 인원은 총 14명입니다. 이 중 7건은 배당요구 관련 접수가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다.

전입일은 기재상 모두 말소기준권리인 2020.12.18. 이후입니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 13건은 대항력 유무를 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수 표시합니다. 이는 대항력이 인정됐다는 의미가 아니라 실제 임대차관계 및 점유사실을 원본으로 확인해야 한다는 뜻입니다.

보증기관의 대위변제 또는 승계로 인해 실제 임차인과 중복 집계되는 항목은 확인되지 않습니다. 따라서 14건을 모두 확정된 실제 임차인으로 단정하기보다는, 현황조사상 전입·점유 관련 기재 14건으로 구분하는 것이 정확합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 검증 전에는 가격 메리트 판단 금물

현재 최저매각가는 352,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 유찰 횟수는 0회입니다.

가격 판단에서 가장 중요한 동일 단지·동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 확인할 수 있는 비교 근거가 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 반대로 비싼지 판단할 수 없습니다. 실거래가 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장하는 것은 적절하지 않습니다.

이 물건의 실질취득가는 현재 최저매각가를 실제 낙찰받는다고 가정할 경우 다음과 같습니다.

위 실질취득가는 현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정과 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 적용한 금액입니다. 실제 낙찰가 및 추가 비용은 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

매각가 3억 5,200만원에서 집행비용 추정액 572만 8,000원을 제외하면 근저당권에 배당되는 금액은 3억 4,627만 2,000원입니다. 채권최고액 17억 6,400만원과 비교하면 근저당권 배당률은 약 19.6%에 불과합니다.

따라서 근저당권 미배당액은 1,417,728,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 등은 이 예상배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와는 차이가 생길 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 산정

감정가를 기준으로 현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 이 표는 매각가격별 선순위 근저당의 배당액과 미배당액을 보여주는 것이며, 실제 낙찰 가능성을 예측하는 수치는 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근입니다. 주변은 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 소재하는 지역입니다. 동해선 부전역도 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 부전역, 동해선 부전역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 19층 건물입니다. 사용승인일은 2020.11.20입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·소화전·스프링클러·승강기·공동현관문 설비가 기재돼 있습니다.
• 주차·난방. 기계식 주차설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다. 기계식 주차장의 실제 이용 가능 여부와 주차 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 시가지경관지구에 저촉되고 방화지구에 포함됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
• 공시지가. 8,169,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 폐문돼 내부를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 입지·교통 여건은 확인되지만, 동일 단지 및 동일 유형의 최근 거래가격을 대조하지 못했으므로 매매 환금성과 적정 매입가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 임차인·점유관계 14건 원본 확인. 전입·점유 기재자 14명의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전출 여부를 확인하세요. 특히 13건은 보증금과 확정일자가 미상입니다.
• 정현우 임차권등기 확인. 보증금 75,000,000원, 확정일자 2023.02.20, 임차권등기 2024.08.26의 후순위 권리입니다. 매각물건명세서와 등기부의 임차권 소멸 여부 및 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
• 김루아의 점유범위 확인. 618호 전부로 기재돼 있으므로 대상 705호와 실제 관계가 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입기재를 705호의 임차인으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
• 배당 수령 주체 확인. 말소기준 근저당권은 2026.10.23. 부산엔피엘대부주식회사로 이전됐고 새북구새마을금고의 근질권이 설정됐습니다. 실제 배당요구 채권자와 채권계산서, 양도 및 질권 관련 서류를 확인하세요.
• 신청채권자 청구액 대조. 금정중앙새마을금고의 청구액 1,623,840,430원과 근저당 채권최고액 1,764,000,000원을 혼동하지 마세요. 배당요구 및 채권계산서의 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 시설 훼손, 설비 작동 및 점유자의 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 단지·유형의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 확인한 후 입찰 상한을 설정하세요. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정가격이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권양도 관련 서류를 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다

부산 2025타경2933 삼정그린코아더시티 705호는 권리의 소멸 구조만 보면 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 임차권등기가 정리되는 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 낙찰가가 낮아지는 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 안전한 오피스텔이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현황조사 등에 전입·점유 관련 기재가 14건이고, 13건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정현우 씨의 7,500만원 임차권등기는 후순위로 분석되지만, 실제 점유 및 명도 과정은 별도의 확인이 필요합니다. 김루아 씨의 618호 전부 기재 역시 705호와의 관련성을 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 3억 5,200만원은 감정가와 동일한 신건이고, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현장 확인과 거래가격 검증을 먼저 마쳐야 할 상황입니다.

권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 점유관계는 확인이 필요하고 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 14건의 점유관계를 정리하고 실제 시장가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것입니다.