부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 6층 617호, 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 말소기준권리는 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,764,000,000원으로, 감정가 185,000,000원과 비교하면 상당히 큰 금액입니다. 다만 근저당 채권액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무인수를 뜻하지는 않습니다. 경매 매각으로 소멸하는 권리와 실제 인수해야 하는 권리는 구분해야 합니다.

등기상 후순위 압류 2건과 경매개시결정, 우태욱의 임차권등기는 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 점유관계는 별개의 문제입니다. 조사상 13명의 이름이 확인되며, 그중 617호 임차권등기자 1명, 호실 미상 11명, 별도 호실인 618호 점유자 1명으로 구분됩니다. 특히 617호에 실제로 누가 점유하고 있는지와 호실 미상 점유자들의 보증금·점유 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2020년 12월 18일 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권은 원래 부곡동새마을금고 명의로 채권최고액 1,764,000,000원이 설정되었습니다. 이후 명칭변경으로 금정중앙새마을금고가 되었고, 2026년 10월 23일 확정채권양도로 부산엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다.

같은 날 부산엔피엘대부주식회사를 채무자로 하는 새북구새마을금고의 근질권 설정도 확인됩니다. 이는 근저당권부 채권에 관한 권리변동으로, 별도의 임차인 보증금이나 매수인이 인수해야 할 독립적인 점유권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 현황 — 권리보다 호실 확인이 중요하다

조사상 총 13명의 이름이 확인됩니다. 이 가운데 우태욱은 617호 전유부분 전체에 임차권등기가 되어 있고, 보증금은 20,000,000원입니다. 나머지 11명은 점유 호실이 특정되지 않았으며, 김루아는 618호 전부로 확인되어 대상인 617호와 구분해야 합니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준권리일인 2020.12.18 이후입니다. 따라서 현재 확인된 자료에서는 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 배당·명도 문제를 별도로 확인해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사실만으로 인수금액을 임의로 계산해서는 안 됩니다.

보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 우선변제권 여부가 확인되지 않은 점유자가 있으므로, 대항력 없음이라는 판정만으로 임차인 관련 모든 배당·명도 문제가 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 시세 메리트 판단은 유보

현재 최저매각가는 감정가와 같은 185,000,000원이며, 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일 건물·동일 평형의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

따라서 신건 가격 1억 8,500만원을 시세보다 싸다고 평가하거나, 반대로 시세보다 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 아래 금액은 감정가의 유찰률을 적용한 매각가격 시나리오이며, 실거래가나 적정 입찰가격을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

신건 매각가 185,000,000원을 가정하면 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 1,764,000,000원과 비교하면 1,582,390,000원이 미배당으로 남습니다.

경매 신청채권자의 청구액은 1,623,840,430원이며, 배당 계산에 적용한 근저당권 채권액은 채권최고액 1,764,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 혼동해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근입니다. 주변에 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장, 병원 등이 소재하는 상업·업무 중심 지역입니다.
• 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 소재합니다. 차량 접근도 원활한 것으로 평가되어 교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 19층 건물입니다. 사용승인일은 2020.11.20이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기·공동현관문 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 난방·주차. 도시가스에 의한 개별난방과 기계식 주차설비가 있습니다. 기계식 주차설비의 실제 이용 가능 여부와 관리 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역이며 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지로 상업용 이용상황입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 방화지구에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 접하는 것으로 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 실제 내부는 폐문으로 확인하지 못했으므로 내부 마감·설비·훼손 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 호실 대조. 대상 물건은 6층 617호이나 감정요항표의 위치 설명에는 6층 614호 외 11개호로 기재되어 있습니다. 여러 호실을 함께 평가한 설명인지, 대상 호실의 평가 내용과 일치하는지 감정평가서 원문에서 617호를 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 부전역·부전시장 생활권의 업무·상업시설이라는 입지적 특성은 확인되지만, 617호의 실제 임대료·공실률·최근 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 오피스텔의 수익성과 매각 가능성을 수치로 평가하기에는 추가 자료가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 617호 실제 점유 확인. 임차권등기자 우태욱과 현재 점유자가 동일한지, 실제 점유 개시 및 퇴거 여부를 확인하세요.
• 호실 미상 점유자 11명 확인. 각 전입자의 실제 호실과 점유 범위를 확인해야 합니다. 617호와 무관한 다른 호실의 전입자를 대상 물건의 임차인으로 잘못 합산하지 마세요.
• 보증금 및 우선변제 확인. 우태욱의 보증금 20,000,000원 외에 나머지 점유자의 보증금은 미상입니다. 확정일자, 배당요구, 소액임차인 해당 여부 및 실제 배당관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 우태욱의 을구 2번 임차권등기는 말소기준권리 후순위로 매각 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서와 실제 매각 결과를 대조하세요.
• 감정평가서 호실 대조. 감정요항표의 614호 외 11개호라는 기재와 실제 대상인 617호가 일치하는지 확인하세요. 대상 호실의 감정평가액과 내부 상태를 확인하는 것이 우선입니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 훼손·설비 작동·임대 상태를 확인하기 전에는 추가 수선비나 임대수익을 가정하지 마세요.
• 근저당권 이전 확인. 2026.10.23 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 새북구새마을금고의 근질권 설정 내용을 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 배당 위험. 신건 기준 근저당 미배당액은 1,582,390,000원입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개이므로 혼동하지 마세요.
• 가격 검증. 실거래 비교 기준이 확인되지 않았으므로 감정가 185,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 면적의 실거래 및 임대수익을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 위험 0원”

부산 2025타경2933 삼정그린코아더시티 617호는 말소기준권리 이후의 압류와 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입일도 모두 기준 근저당권보다 늦어 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 신건 185,000,000원 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 617호 임차권등기자 우태욱의 보증금 20,000,000원, 호실 미상 점유자 11명, 보증금 및 우선변제 여부 미확인, 폐문에 따른 내부 미확인이라는 변수가 있습니다. 특히 호실 미상 점유자들이 실제 617호와 어떤 관계인지가 명도 위험을 좌우합니다.

가격 역시 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 1억 8,500만원이 시장가격보다 유리한지 판단할 수 없으며, 유찰 시나리오의 1억 4,800만원과 1억 1,840만원도 적정 매입가를 의미하지 않습니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 점유·명도와 가격 검증은 미완성입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 617호의 실제 점유관계, 보증금, 내부 상태와 시장가격을 확인하는 데 있습니다. 확인 전 신건 입찰은 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.