부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 6층 615호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 372,000,000원으로 유찰 없는 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 18일입니다.

이 사건의 권리 중심에는 2020년 12월 18일 설정된 채권최고액 1,764,000,000원의 근저당권이 있습니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이후 설정된 세무서 압류와 부산진구 압류 역시 매각으로 소멸 예정입니다.

그러나 이 사건은 단순히 근저당권만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이고 근저당권의 채무자는 주식회사현담홀딩스로 서로 다릅니다. 여기에 근저당권 채권양도와 근질권 설정까지 확인됩니다. 또한 현황조사상 다수의 점유 관련자가 등장하지만 점유 호실이 명확하지 않습니다. 권리 말소 여부와 별개로 배당권자 및 615호의 실제 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸, 채권양도 관계는 확인 필요

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2020년 12월 18일 부곡동새마을금고를 근저당권자로 하여 채권최고액 1,764,000,000원이 설정되었습니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 기준권리입니다.

갑구의 신탁등기는 2020년 12월 18일 설정되었다가 같은 날 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전으로 말소되었으며, 현재 소유자는 주식회사현담으로 확인됩니다. 따라서 현재 소유자와 초기 신탁등기 명의자를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

근저당권 이후인 2025년 7월 16일 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025년 11월 17일 부산진세무서장의 압류와 11월 25일 부산진구의 압류가 추가되었습니다. 이 두 압류는 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 조사 — 13명 기록, 615호 점유 여부부터 확인

배당요구가 확인되는 관련자는 정현호·신지윤·우태욱·남화연·도혜경·임주현·이윤숙 등 7명입니다. 최범준과 박말조는 배당요구가 없는 것으로 기재되어 있고, 김루아·박서빈·최미선·김지연은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.

③ 시세 및 가격 분석 — 3.72억의 적정성은 아직 판단할 수 없다

현재 확인 가능한 감정가는 372,000,000원이며 최저매각가 역시 동일한 372,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래를 비교할 수 있는 거래가격 근거가 확인되지 않아, 감정가 3.72억이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없으며, 반대로 고평가라고 단정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)

현재 감정가 372,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권최고액 1,764,000,000원을 기준으로 집행비용 6,008,000원을 차감한 뒤 근저당권에 365,992,000원이 배당됩니다. 근저당권의 미배당액은 1,398,008,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 관계

유찰에 따라 최저매각가격은 1회 유찰 시 297,600,000원, 2회 유찰 시 238,080,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 위 금액은 회차별 매각가격과 채권 미배당액을 산술적으로 비교한 결과일 뿐입니다. 실제 시장가치나 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 및 동해선 부전역이 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 19층 건물입니다. 사용승인일은 2020년 11월 20일입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 공동현관문 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다. 기계식 주차설비도 확인됩니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 평지의 세장형 토지입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 방화지구에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉됩니다. 남동측 광대로와 남서측·북서측 소로에 접합니다.
• 공시지가. 8,169,000원/㎡로 확인됩니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 마감, 설비 상태 및 점유 현황을 응찰 전에 확인해야 합니다.
• 건축물 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 부전시장 및 부전역 인근의 상업·업무시설 입지라는 장점은 있습니다. 다만 본건 호실의 최근 거래가격 및 임대현황을 확인하지 못했으므로 가격 경쟁력과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 615호 실제 점유자 확인. 점유 관련자 13명 중 12명의 호실이 미상입니다. 김루아는 618호 전부로 기재되어 있으므로 본건 615호와 구분하고, 나머지 관련자의 실제 점유 호실을 현황조사서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 최우선변제 해당 여부와 배당요구를 하지 않은 점유자의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 7명은 배당요구가 확인되지만 2명은 배당요구가 없고, 4명은 확인되지 않습니다. 배당요구 종기와 실제 제출서류를 원본으로 대조하세요.
• 근저당권 채권양도 확인. 2026년 10월 23일 부산엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되고 새북구새마을금고의 근질권이 설정되었습니다. 실제 배당권자 및 권리 이전·말소 범위를 확인해야 합니다.
• 소유자와 채무자 구분. 소유자는 주식회사현담, 근저당 채무자는 주식회사현담홀딩스입니다. 담보제공 관계와 신탁 관련 등기 이력을 확인하세요.
• 채권액 재검증. 신청채권 청구액 1,623,840,430원과 근저당 채권최고액 1,764,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채무액과 배당요구 채권액을 구분해야 합니다.
• 실거래 비교. 감정가 372,000,000원을 시장가격으로 간주하지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가와 임대료를 확보한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 확인 및 명도. 감정 당시 내부가 폐문으로 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부, 내부 상태, 시설물 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 기계식 주차 및 관리 상태. 기계식 주차설비가 있으므로 실제 이용 가능 여부와 관리 상태를 확인하고, 관리비 체납 여부도 관리주체를 통해 점검하세요.
• 매각기일 확인. 매각기일은 2026년 11월 18일입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 투자는 아니다

부산지방법원 2025타경2933은 말소기준권리가 명확한 사건입니다. 2020년 12월 18일 설정된 근저당권 이후 전입한 점유 관련자들은 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기에는 아직 확인할 사항이 많습니다. 점유 관련자 13명 중 12명의 점유 호실이 미상이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 한 명은 618호 전부로 기재되어 있어 본건 615호와 구분해야 합니다. 최우선변제 가능성도 아직 판단할 수 없습니다.

배당 측면에서는 근저당 채권최고액 17억 6,400만원에 비해 현재 매각가 가정이 3억 7,200만원에 불과해 약 13억 9,800만원의 채권 미배당이 발생합니다. 채권양도 및 근질권 설정까지 확인되는 만큼 실제 배당권자와 채권관계도 반드시 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 동일 건물의 최근 실거래와 비교할 근거가 없어 3.72억원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액 0원이라는 이유만으로 응찰을 서두를 물건은 아닙니다.