부산지방법원 2025타경2933. 부산광역시 부산진구 부전동 중앙대로 797에 위치한 삼정그린코아더시티 7층 704호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이며, 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,764,000,000원으로, 해당 호실의 감정가 178,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보가 설정되어 있으므로 이 금액을 704호 한 개 호실의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류가 등기되었고, 2026년 10월에는 근저당권 이전과 근질권 설정도 이루어졌습니다. 일반적인 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 채권양도·근질권 관계와 조세채권의 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 특히 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고, 조사된 점유자의 호실 귀속도 불명확해 명도 위험까지 완전히 배제하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 7층 704호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 · 사용승인일 2020.11.20. |
| 소유자 | 주식회사현담 (단독소유) |
| 감정가 | 178,000,000원 |
| 최저매각가 | 178,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 경매 신청채권자 | 금정중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,623,840,430원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18. 부곡동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,764,000,000원 |
| 공동담보 | 제2020-452호 |
| 감정평가 내부조사 | 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
핵심은 2020.12.18. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 등기된 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 근저당권 자체는 2026.10.23. 부산엔피엘대부주식회사로 이전되었으며, 같은 날 새북구새마을금고의 근질권도 설정되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 704호 귀속 확인이 핵심
현황조사 등에서 13명의 전입·점유 관련 인물이 확인됩니다. 모두 말소기준일인 2020.12.18. 이후 전입하였으므로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 대부분의 점유 부분이 특정되지 않았습니다.
특히 김루아는 '618호 전부'로 기재되어 있어 이를 704호의 임차인으로 간주할 수 없습니다. 나머지 인물도 실제로 704호를 점유하는지 확인되지 않았습니다. 따라서 조사 인물 13명이라는 숫자를 704호의 확정 임차인 수로 해석해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현호 | 미상 | 2024.07.01. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.01. |
| 최범준 | 미상 | 2021.04.26. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 신지윤 | 미상 | 2024.01.05. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.01. |
| 박말조 | 미상 | 2023.08.03. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 우태욱 | 미상 | 2025.02.20. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.07.30. |
| 김루아 | 618호 전부 | 2024.02.23. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 남화연 | 미상 | 2024.05.22. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.08.22. |
| 도혜경 | 미상 | 2024.01.30. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.04. |
| 임주현 | 미상 | 2021.03.02. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.07.28. |
| 박서빈 | 미상 | 2022.08.05. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 최미선 | 미상 | 2024.10.08. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 김지연 | 미상 | 2022.10.12. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이윤숙 | 미상 | 2024.09.30. | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.11. |
대항력 배지는 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 판단입니다. 확정일자·보증금·실제 점유 호실이 확인되지 않았으므로 임대차관계 전체에 대한 확정판정은 아닙니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 178,000,000원의 경쟁력은 미확인
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 178,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 그러나 같은 건물의 최근 실거래가격이나 동일 유형 오피스텔의 최근 거래 평균을 확인할 수 없어 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 178,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 178,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% (신건) |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 배당 산정 기준) |
| 기준 실질취득금액 | 178,000,000원 + 확인되지 않은 부대비용 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 근저당권 배당액으로 산정됩니다. 근저당 채권최고액 1,764,000,000원과 비교한 미배당 금액은 1,589,292,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,292,000원 |
| 1. 근저당권 · 부곡동새마을금고 설정 | 1,764,000,000원 | 174,708,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 178,000,000원 |
근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채무 잔액, 근저당권 이전과 근질권 설정, 조세채권 및 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 미배당 금액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시뮬레이션
유찰에 따라 최저매각가가 내려가는 경우를 비교하면, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되지만 근저당권자의 미배당 금액은 증가합니다. 이 미배당금은 일반적으로 매수인이 자동 승계하는 금액이 아니라, 매각대금에서 배당받지 못한 채권액을 의미합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 1,589,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 1,624,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 1,652,474,880원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장과 병원 등이 소재합니다. 주거·상업 기능이 혼재한 지역의 업무시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하며 인근에 노선버스정류장, 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2020.11.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기 설비, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 내부 이용상태는 감정 당시 폐문으로 확인되지 않았으므로, 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 대체로 평탄합니다. 남동측 광대로, 남서측과 북서측 소로에 접합니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 가로구역별 최고높이 제한지역과 방화지구에 포함되며, 시가지경관지구에 저촉되고 대로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 역세권 및 상업지역이라는 입지적 장점은 있으나, 실제 거래가격·임대수익·공실 여부를 확인할 수 없어 매도 용이성과 적정 회수기간을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유 확인. 전입·점유 조사 인물 중 누가 704호와 관련되는지, 현장조사와 집행관 현황조사 원본을 통해 확인하세요. 618호로 특정된 점유자를 704호 점유자로 혼동하면 안 됩니다.
- 임대차 보증금·확정일자 확인. 모든 조사 인물의 보증금이 미상입니다. 해당 호실과 관련된 임차인이 확인되면 계약서·확정일자·전입 또는 사업자등록·배당요구 내역을 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리 및 임차인 관련 특이사항을 최신 명세서로 확인해야 합니다. 계산상 인수 0원과 법률상 확정 인수액은 구분해야 합니다.
- 채권승계·근질권 확인. 2026.10.23. 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 새북구새마을금고의 근질권 설정을 확인하고, 실제 배당권자 및 관련 절차를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-452호와 다른 담보물의 매각·변제 현황을 확인하세요. 전체 채권최고액을 704호 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다.
- 조세 압류 확인. 부산진세무서장과 부산진구의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하더라도 조세채권의 배당순위와 실제 배당액에 미치는 영향은 따로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 구조, 설비 상태, 수리 필요 여부와 현재 이용상태를 가능한 범위에서 확인하세요.
- 실거래·임대 시세 비교. 같은 건물의 동일 유형 호실에 대한 최근 거래와 임대수익 수준을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요. 최저매각가 178,000,000원 자체가 가격 메리트를 입증하지는 않습니다.
- 관리비·명도비용 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 운영·관리비, 실제 점유자의 인도·명도 비용을 확인하세요. 이러한 비용은 계산상 인수액 0원과 별개입니다.
- 유찰 시나리오 검토. 최저매각가가 142,400,000원 또는 113,920,000원으로 조정되는 가정에서도 시세 검증은 필요합니다. 단순히 가격이 내려갔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 수익”
부산 삼정그린코아더시티 704호는 말소기준권리가 명확하고, 확인된 전입자들의 전입일이 모두 그 이후라는 점에서 권리 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리관계만 보고 입찰을 결정하기에는 중요한 빈틈이 남아 있습니다. 704호의 실제 점유자가 확정되지 않았고, 보증금·확정일자 및 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 공동담보, 근저당권 이전, 근질권 설정 및 조세 압류까지 있어 배당과 말소관계의 원본 확인이 필요합니다.
무엇보다 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 178,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 교통과 상업시설 접근성이 좋더라도 시세보다 저렴하게 취득한다는 보장은 없습니다. 신건이라는 사실 자체도 투자 메리트가 아닙니다.
따라서 이 물건의 결론은 “확인된 권리상 인수는 0원”이지만, 투자 판단은 “점유 확인·시세 검증 전까지 보류”입니다. 현장 점유와 최근 거래가격을 확인한 뒤, 실제 취득비용을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
