부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동의 삼정그린코아더시티 7층 701호, 업무시설로 분류되는 오피스텔 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 7,200만원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사현담이고, 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기부만 보면 말소기준권리 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 단순 근저당 경매로 끝내기 어렵습니다. 소유자와 근저당 채무자가 서로 다르고, 경매신청 채권자와 현재 근저당권 명의도 변동되어 있습니다. 근저당권에는 채권양도와 근질권 설정까지 기록되어 있습니다.

무엇보다 전입·점유 관련 기록이 다수 존재합니다. 이름이 확인되는 기록은 13건이지만, 이 중 한 건은 618호 전체로 기재되어 있어 701호와 구분해야 하고, 나머지는 점유 호수가 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 배당표상 인수 0원만 보고 임차인 위험까지 없다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권 귀속은 복잡하다

핵심은 2020년 12월 18일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,764,000,000원으로, 현재 최저매각가 172,000,000원의 약 10.26배에 해당합니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 금액이 아니라 담보 한도이므로 실제 채권액과 구분해야 합니다.

2025년 7월 16일에는 금정중앙새마을금고를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 그 이후 2025년 11월 17일 국(부산진세무서장)의 압류, 2025년 11월 25일 부산진구의 압류가 추가되었습니다. 이 두 압류와 경매개시결정은 말소기준 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

근저당권의 명의 변경과 채권양도

이 사건에서 반드시 별도로 살펴야 할 부분입니다.

처음에는 부곡동새마을금고 명의로 설정된 근저당권이 이후 금정중앙새마을금고로 명칭 변경되었고, 2026년 10월 23일 부산엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 같은 날 새북구새마을금고를 근질권자로 하는 근저당권부채권 근질권 설정도 확인됩니다.

특히 신청채권자 청구액 1,623,840,430원과 근저당 채권최고액 1,764,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 채권최고액을 실제 잔존채무로 단정해서는 안 되며, 채권양도 이후의 현재 채권액과 배당권자까지 확인해야 정확한 배당을 판단할 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 701호 실제 점유자를 특정해야 한다

이 사건은 임차인 관련 기록이 다수 확인됩니다. 다만 이름이 기재된 사람을 모두 701호의 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 점유부분이 미상인 기록이 대부분이고, 김루아는 명시적으로 618호 전부라고 기재되어 있어 본건 701호와 구분해야 합니다.

전입·점유 관련 기록을 기준으로 정리한 표입니다. 배당요구가 확인된 사람은 7명입니다. 모든 기록에서 보증금·월세·확정일자는 확인되지 않습니다. 김루아는 618호 전체로 명시되어 본건 701호 점유자로 취급하지 않았습니다.

대항력 및 우선변제권 판단

말소기준권리 설정일은 2020년 12월 18일입니다. 확인되는 전입일은 모두 이 날짜 이후입니다. 따라서 기재된 전입일이 실제 해당 호수의 전입일이고 점유관계가 일치한다면, 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위인 전입관계입니다.

다만 전입일만으로 701호의 실제 임차인과 점유자를 확정할 수 없습니다. 점유부분이 미상이고 보증금 및 확정일자도 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력을 무조건 인정하거나 완전히 배제하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리하는 것이 안전합니다.

보증기관의 대위변제 또는 승계로 인해 같은 보증금을 중복 합산해야 하는 기록은 확인되지 않습니다. 다만 이는 임차인의 보증금이 없다는 뜻이 아니라, 현재 확인되는 기록에 보증기관 승계·대위에 해당하는 중복 신고가 없다는 의미입니다.

③ 시세 및 입찰가격 — 실거래 비교 없이 싸다고 판단할 수 없다

현재 확인 가능한 부동산 거래 비교자료가 없어 동일 건물·동일 유형·유사 면적의 최근 거래가격을 산출할 수 없습니다. 따라서 감정가 172,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지, 또는 적정한지 판단할 수 없습니다.

이 물건은 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트 실거래가격을 그대로 대입해서는 안 되며, 동일 건물의 오피스텔 거래와 유사한 전용면적·층·임대수익·공실 여부를 함께 비교해야 합니다. 특히 감정평가서상 내부가 폐문 상태로 확인되지 않았으므로 실제 내부 상태에 따른 가치 차이도 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

현재 최저매각가 172,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정되며, 나머지가 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다.

집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 1,764,000,000원 기준 미배당액은 1,595,208,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 실제 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 매각가와 근저당 미배당액

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%, 64%를 적용한 금액입니다. 낙찰가격이 낮아질수록 근저당권의 미배당액은 커집니다. 이는 채권자 측 회수액이 줄어든다는 의미이지, 그 차액을 낙찰자가 대신 부담한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 인근에 있고, 노선버스 정류장도 소재합니다. 차량 접근이 원활하고 대중교통 접근성도 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 19층 건물입니다. 사용승인일은 2020.11.20이며, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기·공동현관문 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다. 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 882.6㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
• 도로 및 지형. 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 시가지경관지구에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고 공부와의 차이도 없습니다.
• 주차. 기계식 주차설비가 설치되어 있으므로 실제 차량 규격 제한, 주차 가능 여부 및 운영 상태를 확인해야 합니다.

부전시장과 부전역을 중심으로 상업·업무시설이 형성된 입지이고 교통 접근성은 양호한 편으로 평가됩니다. 다만 입지의 장점만으로 오피스텔의 매매가격이나 임대수익성을 확정할 수는 없습니다. 특히 동일 건물의 실제 거래가격, 공실률, 임대료 및 관리비 수준이 확인되지 않아 환금성과 수익률은 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 701호 실제 점유자 특정. 전입기재 13건 가운데 김루아는 618호 전부로 별도 확인됩니다. 나머지 12건의 점유부분과 실제 701호 해당 여부를 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 임차보증금 및 확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 전입일, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 정현호·신지윤·우태욱·남화연·도혜경·임주현·이윤숙의 배당요구 접수 기록이 있습니다. 실제 배당요구서와 청구금액을 확인하세요.
• 근저당 채권양도 확인. 부곡동새마을금고에서 금정중앙새마을금고로의 명칭 변경, 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 새북구새마을금고의 근질권 설정을 확인하고 현재 배당권자를 특정하세요.
• 신청채권과 현재 권리자 대조. 경매개시결정의 신청채권자 금정중앙새마을금고와 현재 근저당권 이전 명의 사이의 채권승계 및 배당절차를 확인하세요.
• 소유자·채무자 관계. 소유자는 주식회사현담, 근저당 채무자는 주식회사현담홀딩스입니다. 담보제공 관계와 관련 계약을 확인하세요.
• 당해세 및 최우선변제. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당가능액을 다시 산정해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 현장 확인과 내부 상태, 설비 및 훼손 여부를 점검하세요.
• 기계식 주차. 주차설비의 정상 작동 여부, 이용 제한 및 실제 주차 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 시세 검증. 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 동일 건물 및 유사 조건의 최근 실거래가와 임대료를 별도로 확인하기 전까지 1억 7,200만원의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비와 공용부분 관리비, 미납 공과금 및 세금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매기록 및 배당요구 관련 서류를 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 확인 끝”

부산 2025타경2933은 말소기준권리가 명확합니다. 2020년 12월 18일 근저당권이 기준이고, 이후 설정된 경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 미배당액이 15억 9,520만원에 이르더라도 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 이 사건을 단순히 인수 0원짜리 오피스텔로 평가하기에는 확인해야 할 문제가 많습니다. 전입·점유 관련 기록은 13건이고, 그중 12건은 점유부분이 미상입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 701호의 실제 임차인과 최종 인수관계를 확정할 수 없습니다.

여기에 근저당권이 부산엔피엘대부주식회사로 이전되고 새북구새마을금고의 근질권이 설정된 사실까지 있습니다. 경매신청 채권자와 현재 등기상 근저당권자가 달라진 만큼 배당권자 및 채권승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 1억 7,200만원은 신건 최저가와 동일하지만 비교 가능한 실거래자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 부전역 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 내부 상태와 임대수익성 및 실제 환금성은 별도 검증 대상입니다.