부산지방법원 2025타경2933. 부산 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 6층 619호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,764,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류가 등기됐습니다.
이 사건에서 중요한 것은 채권액이 크다는 사실 자체보다 어떤 권리가 매수인에게 남는지입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 그보다 늦게 등기된 남화연의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 권리관계가 복잡한 공동담보 사건이고, 2026년 10월에는 근저당권 이전과 근질권 설정까지 이루어졌습니다. 등기상 말소 가능성과 실제 배당·점유 정리는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 6층 619호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 건물 중 6층 · 사용승인 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매개시 채권자 | 금정중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,623,840,430원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18 부곡동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,764,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.05 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준
말소기준권리는 2020년 12월 18일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채무자는 주식회사현담홀딩스, 최초 근저당권자는 부곡동새마을금고이며 채권최고액은 1,764,000,000원입니다.
2026년 10월 23일에는 기존 근저당권이 부산엔피엘대부주식회사로 이전되고, 새북구새마을금고를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리자 변경과 담보권 설정으로, 각각의 채권최고액을 별도의 독립 채무처럼 더해서는 안 됩니다. 매각 후 말소·배당의 실제 처리와 현재 채권자 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 619호 특정 여부가 핵심
현황조사 및 관련 문건에는 총 13명의 성명이 확인됩니다. 이들이 모두 619호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 남화연은 등기된 임차권의 범위가 해당 전유부분 전부로 기재되어 있고, 김루아는 618호 전부로 표시돼 있습니다. 나머지는 점유 호실·범위가 특정되지 않아 619호와의 관계를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 남화연 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2024.05.22 | 20,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 있음배당요구 2024.05.08 확정일자 2025.08.29 배당요구 |
| 정현호 · 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.08.01 |
| 최범준 · 미상 | 2021.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 신지윤 · 미상 | 2024.01.05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.08.01 |
| 박말조 · 미상 | 2023.08.03 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 우태욱 · 미상 | 2025.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.07.30 |
| 김루아 · 618호 전부 | 2024.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 618호 기재 확정일자·배당요구 미확인 |
| 도혜경 · 미상 | 2024.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.04 |
| 임주현 · 미상 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.07.28 |
| 박서빈 · 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 최미선 · 미상 | 2024.10.08 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 김지연 · 미상 | 2022.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미확인 |
| 이윤숙 · 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.09.11 |
대항력 '가능·미상' 표시는 해당 인물의 619호 실제 점유 여부와 임대차 내용이 확인되지 않았다는 뜻입니다. 열거된 전입일은 모두 2020.12.18 말소기준권리보다 늦어, 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제 순위나 배당액이 확정되는 것도 아닙니다. 별도 보증기관 승계신고자로 확인된 인물은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권최고액 1,764,000,000원을 기준으로 계산하며, 미배당액은 1,582,390,000원입니다. 이는 해당 물건의 예상 배당 부족분이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부곡동새마을금고 | 1,764,000,000원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당은 최초 권리자 명칭으로 표시된 추정치입니다. 2026.10.23 근저당권 이전과 근질권 설정이 있었으므로 실제 배당권리자는 최종 등기 및 채권신고를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 근저당권의 채권최고액을 이 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,582,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 1,618,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 1,648,057,600원 | 0원 |
이 시나리오에서 매각가가 낮아지더라도 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 계속 0원입니다. 반면 근저당권의 미배당액은 증가합니다. 이처럼 채권자의 회수 부족과 매수인의 부담은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트단지, 시장, 병원 등이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장, 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.11.20 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기·공동현관문 설비, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 남동측 광대로와 남서측·북서측 소로에 접합니다. 토지 공시지가 자료는 8,169,000원/㎡이며, 토지면적은 882.6㎡입니다. 이는 해당 토지의 정보로 619호의 전용면적이나 개별 대지지분을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 방화지구에 포함되고, 시가지경관지구에 저촉되며 대로1류에 접합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용·환금성. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 역과 시장에 접근하기 좋은 입지적 특성이 있지만, 실제 매매 수요와 환금성은 최근 실거래 및 매물 현황을 확인해야 판단할 수 있습니다. 주거용 사용 여부와 임대차관계도 별도로 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 619호 점유자 확인. 남화연의 실제 점유·퇴거 여부를 확인하고, 나머지 성명 중 619호와 관계있는 사람이 있는지 호실별로 대조해야 합니다. 618호로 표시된 인물은 구분해서 검토하세요.
- 주택임차권등기 점검. 남화연의 보증금 20,000,000원, 임차권등기, 배당요구 및 실제 인도 상태를 확인하세요. 후순위 임차권 소멸과 현실적인 명도 문제를 혼동해서는 안 됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.10.23 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 새북구새마을금고의 근질권 설정을 반영한 최신 등기부와 채권신고·배당 관련 서류를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 2020년 공동담보목록 제2020-452호와 2026년 공동담보목록 제2026-54160호를 확인해 619호에 관련된 담보 범위 및 권리관계를 검토하세요.
- 세금 압류 확인. 부산진세무서와 부산진구의 압류가 기재되어 있습니다. 말소 여부와 별개로 당해세·법정기일·배당우선순위 및 실제 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 삼정그린코아더시티 내 619호와 유사한 면적·층·용도의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 감정가 185,000,000원만으로 저평가 또는 고평가를 판단하지 마세요.
- 실내·관리비 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실내 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목도 관리주체에 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
부산 삼정그린코아더시티 619호는 말소기준이 분명한 오피스텔 경매입니다. 부곡동새마을금고의 2020년 근저당을 기준으로 후순위 등기 권리들이 정리되는 구조이고, 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기는 어렵습니다. 남화연의 주택임차권등기, 619호가 특정되지 않은 다수의 전입자 기록, 공동담보 관련 채권이전과 근질권 설정, 조세 압류, 그리고 실내 미확인이라는 문제가 남아 있습니다.
또한 185,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 거래 근거가 없습니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지는 경우에도 시세와 점유관계를 검증하기 전에는 투자 메리트가 확보됐다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리 구조는 파악 가능하지만, 점유와 시세 검증 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 말소기준권리의 안정성은 긍정적이나, 실제 점유·배당·조세관계를 최종 확인해야 매수인의 위험을 제대로 평가할 수 있습니다.
