실질취득 추정액은 최저매각가에 산정 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

부산지방법원 2025타경2933. 부산광역시 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 7층 703호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 2020년 11월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 19층 건물입니다.

위치는 부전시장 동측 인근입니다. 주변에 상업·업무시설과 아파트, 시장, 병원이 혼재하고 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 인접해 있습니다. 입지와 교통 측면에서는 장점이 확인되지만, 경매 입찰에서는 위치만큼이나 점유관계와 낙찰 후 인도 가능성이 중요합니다.

소유자는 주식회사현담입니다. 2020년 12월 18일 부곡동새마을금고 명의의 채권최고액 1,764,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 해당 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 7월 임의경매가 개시됐고, 이후 국세·지방세 관련 압류가 등기됐습니다.

특히 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으며, 경매개시 이후인 2026년 10월 23일 부산엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어지고 새북구새마을금고의 근질권도 설정됐습니다. 채권자 명의 변경과 권리이전, 근질권 관계를 입찰 전 최종 등기부에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

근저당권의 변경·이전 관계

부곡동새마을금고에서 금정중앙새마을금고로 이어지는 명칭 변경과 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전은 기존 을구 1번 근저당권의 권리 변동입니다. 각 기재를 독립된 근저당채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

근질권 역시 기존 근저당권부채권을 대상으로 설정된 권리이므로, 새로운 1,764,000,000원의 별도 부동산 근저당채권으로 합산하지 않습니다. 다만 실제 매각 후 말소 처리와 채권자 간 배당관계는 최종 등기부 및 법원의 배당절차에서 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 703호 귀속 확인이 핵심

현황조사 및 관련 문건에는 개인 명의 13명이 기재되어 있습니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시되어 있지 않습니다. 다만 조사 명단을 곧바로 703호의 실제 임차인 13명으로 해석해서는 안 됩니다.

특히 김루아의 점유 부분은 618호 전부로 기재되어 있어, 본건 703호와 호수가 다릅니다. 나머지 인원도 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 각 인원이 실제로 어느 호실을 점유하는지 확인이 필요합니다.

명단의 전입일은 모두 2020.12.18 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유 상태는 확인되지 않았으므로 개별 임차관계 및 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다.

대항력의 ‘후순위’ 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리 설정일을 비교한 결과입니다. 실제 점유·임대차계약·확정일자 및 개별 호실 귀속은 별도 확인 대상입니다. ‘승계 해당 없음’은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라는 의미이며, 매수인의 임대차 승계 여부가 최종 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 시세 판단 — 가격 메리트는 확인 전 보류

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 178,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

오피스텔은 내부 상태, 실제 사용 용도, 임대차 현황 및 임대수익에 따라 개별 물건의 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 감정가가 곧 현 시점의 적정 매매가격이라고 단정할 수 없습니다.

회차별 최저매각가 시나리오

위 금액은 각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 낙찰가격이나 향후 매각기일을 확정한 것은 아닙니다.

유찰되면 매각대금이 감소하고, 제시된 계산에서는 근저당권에 대한 배당금도 줄어듭니다. 그 결과 채권 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 우선배당 요소는 반영되지 않았습니다. 근저당권 배당액과 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·공동담보 배당 및 근저당권 이전에 따른 최종 수령 관계와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부전시장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무시설, 아파트단지, 시장 및 병원이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 부전역, 동해선 부전역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.11.20 사용승인된 지상 19층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·승강기·공동현관문 설비, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 방화지구에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
• 도로. 남동측 광대로, 남서측 및 북서측 소로에 각각 접합니다. 대로1류(폭 35~40m) 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이고 토지면적은 882.6㎡입니다. 지형은 대체로 평탄하며, 토지의 이용상태는 상업용입니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부는 폐문으로 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 역세권 상업지역의 오피스텔이라는 입지적 특성이 있지만, 유사 오피스텔의 거래가격과 실제 임대수익이 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 703호 점유자 특정. 조사 명단 중 실제 703호에 해당하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 특히 618호로 기재된 사람을 본건 임차인으로 혼동하지 않도록 주의하세요.
• 전입세대·임대차 확인. 전입일은 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유 여부와 계약관계가 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 수와 임대차 승계 위험을 개별적으로 검토해야 합니다.
• 근저당권 이전과 근질권 확인. 2026.10.23 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있습니다. 최종 등기부, 채권양도 관계 및 말소 처리 대상 권리를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물건의 경매·배당 상황을 확인해야 합니다. 본건의 채권 미배당액을 공동담보 전체의 최종 손실액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 확인. 부산진세무서와 부산진구의 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일과 우선순위, 배당 가능액 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 검토해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부에 들어가지 못했습니다. 실제 사용상태, 누수·설비·마감 상태 등을 확인하고 필요한 수선비를 고려해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 178,000,000원의 적정성을 판단하려면 같은 건물 유사 호실의 최신 실거래와 임대조건을 비교해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 주차 관련 비용 등을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 명도 절차. 현재 점유자가 확인되지 않은 상태이므로 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도 기간·비용을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 입찰보증금·기일 재확인. 매각기일은 2026.11.18입니다. 정확한 입찰보증금과 특별매각조건, 기일 변경 여부는 법원 매각공고와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 말소는 비교적 명확, 가격과 점유는 보류

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다릅니다

이 물건의 말소기준은 분명합니다. 2020년 설정된 근저당권이 기준이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당계산에서 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이것만으로 입찰 결정을 끝낼 수는 없습니다. 703호의 실제 점유자가 누구인지, 어떤 계약으로 점유하고 있는지, 보증금과 배당요구 관계가 어떻게 되는지 확인되지 않았기 때문입니다.

또한 근저당권의 공동담보 관계와 최근 채권이전·근질권 설정, 국세·지방세 압류를 확인해야 하며, 오피스텔 내부 상태와 실거래가격 검증도 필요합니다.

최저매각가 178,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 현재로서는 시세보다 싸다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “말소 구조는 확인됐지만, 점유·가격 검증을 마쳐야 하는 경매”로 판단하는 것이 적절합니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 입찰 여부는 703호 점유관계와 최신 시세를 확인한 후 결정해야 합니다.