부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근의 삼정그린코아더시티 6층 616호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 2020.12.18. 설정된 부곡동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,764,000,000원으로 기재되어 있고, 이후 경매개시결정과 세무서·지자체 압류가 추가됐습니다.

여기서 주목할 부분은 채권관계입니다. 최초 근저당권자인 부곡동새마을금고는 금정중앙새마을금고로 명칭이 변경됐고, 2026.10.23. 근저당권이 부산엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 새북구새마을금고의 근저당권부채권 근질권도 등기됐습니다. 경매개시 채권자와 이후 채권양도·근질권 관계를 배당 단계에서 정확히 대조해야 하는 사건입니다.

임차인 쪽도 간단하지 않습니다. 조사상 등재자는 13명이고, 그중 7명은 배당요구가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 특히 점유부분이 미상인 사람이 대부분이고, 한 사람은 618호 전부로 기재되어 있어 본건 616호와 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권승계는 확인해야 한다

말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 부곡동새마을금고이며 채권최고액은 1,764,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

갑구 1번 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 갑구 2번의 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전으로 현재 소유자는 주식회사현담입니다. 신탁등기가 현재까지 존속하는 물건으로 보아서는 안 됩니다.

추가 확인할 구조적 차이도 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이지만 근저당권의 채무자는 주식회사현담홀딩스입니다. 서로 다른 법인이므로 본건 부동산이 공동담보에 포함된 경위와 물상보증 관계를 확인할 필요가 있습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2020-452호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 1,764,000,000원을 본건 616호 하나의 실제 채무잔액으로 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 후순위, 그러나 점유 확인은 별도다

임차인 조사상 등재자는 총 13명입니다. 이 가운데 7명은 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 조사 등재자를 보증기관의 중복신고로 합산한 상황은 아닙니다.

말소기준권리 설정일은 2020.12.18.이고, 조사된 전입일은 모두 그 이후입니다. 제공된 전입일과 권리순위에 따르면 대항력은 인정되지 않는 후순위 관계입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당액은 판단할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수도 없습니다.

권리상 인수액이 0원으로 산정된다는 점은 긍정적입니다. 그러나 여러 사람의 전입·점유 기록이 존재한다는 사실은 명도와 인도 협의의 난도를 높일 수 있습니다. 배당요구가 확인된 7명도 실제 보증금과 배당요구 채권액을 확인해야 합니다. 대항력 없음은 명도 문제가 없다는 뜻이 아닙니다.

③ 가격·회차 분석 — 시세 메리트는 확인할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 184,000,000원으로 신건입니다. 동일 건물·유사 면적의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격을 비교할 근거가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 계산할 수 없습니다.

따라서 최저가 1억 8,400만원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 시세 검증이 되지 않은 상태에서는 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다. 유찰에 따른 최저가 변화는 참고 시나리오로만 봐야 합니다.

회차별 배당은 제시된 예상 시나리오 기준입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액이며 실제 피담보채권 잔액이나 공동담보 배당 결과와는 차이가 날 수 있습니다. 유찰 시 매각가격은 낮아지지만 근저당 채권의 미배당 규모는 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

신건 매각가 1억 8,400만원을 기준으로 집행비용 약 337만 6천원을 차감하면 근저당권 배당액은 1억 8,062만 4천원입니다. 근저당 채권최고액 17억 6,400만원과 비교하면 미배당액은 1,583,376,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 금액이 아닙니다. 또한 공동담보목록이 존재하므로 본건에 귀속되는 실제 채권액과 다른 공동담보 부동산의 배당관계도 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 금액은 이 예상배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 소재합니다. 주거와 상업 기능이 혼재하는 도심 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 소재해 대중교통 접근성도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 19층 건물입니다. 사용승인일은 2020.11.20.이며 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전·스프링클러, 승강기, 공동현관문 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 주차. 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다. 실제 이용 가능 여부와 차량 규격 제한, 운영상태 및 관리비는 관리사무소에 별도 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 방화지구에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다. 대로1류에 접하고 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 감정요항표는 614호 외 여러 호실을 함께 기술하고 있어 616호 개별 내부 상태는 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)로, 임대관계는 미상입니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어 현재 최저가의 시세 적정성과 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 실제 임대수요와 공실 상태를 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 616호 실제 점유자 확인. 조사 등재 13명 중 12명의 점유부분이 미상입니다. 618호 전부로 기재된 김루아와 본건 616호를 혼동하지 말고, 각 전입자의 실제 점유 호실을 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 매각물건명세서와 현황조사서에서 각 사람의 보증금, 확정일자, 전입일, 실제 점유 여부, 배당요구 채권액을 대조해야 합니다. 특히 배당요구가 확인된 7명의 신청 내용과 실제 임대차계약을 확인하세요.
• 명도 가능성 점검. 대항력이 없다는 판단과 실제 인도 완료는 별개입니다. 점유자가 다수일 가능성을 고려해 점유 호실, 임대차관계, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 채권양도 확인. 2026.10.23. 근저당권이 부산엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매 신청채권자 금정중앙새마을금고와 현재 근저당권자의 관계, 채권양도 통지 및 배당권자 지위를 확인해야 합니다.
• 근질권 확인. 새북구새마을금고의 근저당권부채권 근질권 설정에 관한 원문과 배당금 수령권한을 확인하세요. 배당 단계에서 권리자 간 이해관계를 단순화하면 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-452호가 기재되어 있습니다. 1,764,000,000원은 채권최고액이므로 본건 단독 채무액으로 단정하지 말고 공동담보 범위와 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 소유자·채무자 관계. 소유자는 주식회사현담, 근저당 채무자는 주식회사현담홀딩스입니다. 서로 다른 법인이므로 담보 설정 경위와 관련 서류를 확인하세요.
• 내부 및 설비 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수, 마감재, 설비, 실제 사용상태 및 기계식 주차 이용조건을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 관리사무소에 체납관리비와 공용부분 관리비, 주차 관련 비용을 확인하고 당해세 등 우선 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 점검하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교근거가 없는 상태에서 184,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 오피스텔의 거래가격과 임대수익, 공실 상태를 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권양도·근질권 관련 서류를 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 점유 위험 0”

부산 2025타경2933 삼정그린코아더시티 616호는 말소기준권리가 명확하고, 기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 전입일도 모두 말소기준권리 이후이므로 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 이 부분만 보면 권리상 부담은 크지 않습니다.

하지만 이 사건을 단순한 안전형 오피스텔로 분류하기는 어렵습니다. 조사 등재자가 13명이고, 대부분 점유부분이 확인되지 않으며, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고, 근저당권 이전과 근질권 설정까지 확인해야 합니다. 여기에 실거래 비교근거가 없어 신건 최저가의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 단순히 1억 8,400만원이라는 최저가가 아닙니다. 첫째, 616호의 실제 점유자를 특정하고, 둘째, 임대차 및 배당관계를 확인하며, 셋째, 변경된 채권자와 근질권자의 배당관계를 정리하고, 넷째, 주변 거래가격을 검증하는 것입니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 현장확인 전 입찰은 보류하는 편이 합리적입니다. 가격 메리트가 확인되지 않은 상태에서 권리상 인수액만 보고 응찰할 사건은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 저렴한 낙찰가보다 점유 실태와 채권관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.