부산지방법원 2025타경2933. 부산 부산진구 부전동의 삼정그린코아더시티 7층 702호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 2020년 12월 18일 설정된 부곡동새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,764,000,000원으로, 현재 최저매각가 175,000,000원을 크게 웃돕니다.

등기상 대상 호실에는 박서빈의 주택임차권이 설정되어 있고 보증금은 10,000,000원입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력에 따른 보증금 인수는 없는 것으로 산정됩니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸할 권리입니다.

그렇다고 이 물건을 단순한 무임차 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 최우선변제 여부가 배당 추정에서 제외되어 있고, 현황조사상 다른 관련자들의 점유 호실도 상당수 특정되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 인수금 자체보다 실제 점유관계와 누락된 배당변수를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

가장 먼저 확인할 권리는 2020.12.18. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 부곡동새마을금고이며, 채권최고액은 1,764,000,000원입니다. 이후 명칭이 금정중앙새마을금고로 변경되었고, 2026.10.23. 확정채권양도를 원인으로 부산엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다.

같은 날 근저당권부 채권에 새북구새마을금고의 근질권도 설정되어 있습니다. 따라서 실제 배당금의 귀속관계는 현재 근저당권자와 근질권 관계까지 확인해야 합니다. 경매개시 당시 신청채권자는 금정중앙새마을금고이며 청구액은 1,623,840,430원입니다. 이는 등기상 근저당권 채권최고액 1,764,000,000원과 구별해서 보아야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 702호 확인과 호실 미상 관련자 구분

대상 702호에서 등기부상 확인되는 임차권자는 박서빈 1명입니다. 임차보증금은 10,000,000원이며, 주택임차권등기는 2025.09.11. 접수되었습니다. 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자는 2022.08.05., 확정일자는 2022.08.05.로 기재되어 있습니다.

그 외 현황조사상 관련자 11명은 점유 호실이 미상으로 기재되어 있어 대상 702호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 김루아는 점유 범위가 618호 전부로 기재되어 있어 대상 702호와 구분해야 합니다. 이들 관련자의 호실 및 실제 점유 여부를 확인하지 않고 대상 호실의 임차인 수에 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없다

현재 감정가이자 최저매각가는 175,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 제공된 감정평가 내용에는 대상 오피스텔의 개별 내부를 확인하지 못했다는 점이 명시되어 있습니다.

동일 건물·동일 면적·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않으므로, 175,000,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

신건 매각가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원을 공제하면 근저당권 배당 추정액은 171,750,000원입니다. 채권최고액 1,764,000,000원 대비 미배당액은 1,592,250,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근입니다. 주변에 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 소재하는 상업·업무 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 부전역과 동해선 부전역이 소재하여 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 건물이며 사용승인일은 2020.11.20.입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 주차. 기계식 주차설비가 되어 있습니다. 실제 주차 가능 대수와 차량 규격, 운영상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며, 시가지경관지구 저촉 및 방화지구 포함 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다. 대로1류에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지정보. 지목은 대, 지형은 평지, 토지이용상황은 상업용입니다. 기재된 토지면적은 882.6㎡이며 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체 정보로 개별 호실의 대지권 면적과 구별해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가 시 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 내부 마감 및 설비 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 부전시장과 부전역을 중심으로 상업·업무시설이 형성된 입지입니다. 다만 대상 호실의 전용면적과 최근 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않아 개별 호실의 매각가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 702호 임차권 말소 확인. 박서빈의 임차권등기와 임차보증금 10,000,000원을 확인하고, 매각에 따른 임차권 소멸 및 배당요구 현황을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 최우선변제 확인. 박서빈의 전입일·확정일자·임대차계약 내용과 보증금, 실제 점유 및 배당요구를 확인하세요. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액을 다시 검토해야 합니다.
• 호실 미상 점유자 확인. 정현호·최범준·신지윤·박말조·우태욱·남화연·도혜경·임주현·최미선·김지연·이윤숙의 실제 점유 호실을 확인하세요. 김루아의 점유 범위는 618호 전부로 기재되어 있으므로 702호와 혼동하지 않아야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 부곡동새마을금고에서 금정중앙새마을금고로의 명칭 변경, 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 새북구새마을금고의 근질권 설정을 확인하고 배당금 귀속관계를 대조하세요.
• 시세와 임대수익 확인. 최근 동일 건물·동일 면적 오피스텔의 실거래가, 보증금·월세, 공실률 등을 확인하기 전에는 감정가 175,000,000원을 적정 입찰가로 단정하지 마세요.
• 내부 및 설비 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 마감, 누수, 설비, 냉난방, 기계식 주차장 이용 조건 등을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담, 주차 관련 비용 및 관리규약을 확인하세요.
• 세금 및 집행비용 확인. 당해세와 실제 집행비용, 임차인 우선변제 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당표와 원본 서류를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

부산 2025타경2933 삼정그린코아더시티 702호는 2020.12.18. 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 대상 호실의 임차권자 박서빈은 그 이후 전입한 후순위 임차인입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 배당 추정에는 박서빈의 10,000,000원 임차보증금에 대한 최우선변제 여부가 반영되지 않았습니다. 현황조사상 호실이 특정되지 않은 관련자 11명도 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았으며, 동일 조건의 실거래 자료 없이 175,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.

근저당권 채권최고액 1,764,000,000원과 신건 매각가의 차이도 큽니다. 이는 매수인의 인수채무가 아니라 채권자의 미배당 위험이지만, 배당관계와 근저당권 이전·근질권 설정까지 확인해야 합니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 판단 보류, 점유와 배당은 추가 확인. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 확인되지 않은 현장 변수까지 반영한 실질적인 취득 판단입니다.