부산지방법원 2025타경2933. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 6층 618호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사현담이고, 근저당권의 채무자는 별도 법인인 주식회사현담홀딩스입니다. 2020.12.18. 설정된 부곡동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 국세·지방세 압류가 등기되어 있습니다.
특히 주목할 점은 2026.10.23. 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권설정이 이루어졌다는 사실입니다. 기존 부곡동새마을금고 명의 근저당권은 명칭변경 이력을 거쳐 부산엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 해당 채권에 새북구새마을금고의 근질권이 설정되었습니다. 이는 새로운 선순위 근저당권이 별도로 추가됐다는 뜻은 아니지만, 실제 배당권자와 채권관계를 확인해야 하는 중요한 사정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 6층 618호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 건물 중 6층 · 사용승인일 2020.11.20 |
| 소유자 | 주식회사현담 (단독소유) |
| 근저당 채무자 | 주식회사현담홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 금정중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 1,623,840,430원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,764,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 내부 확인 | 이해관계인 부재·폐문으로 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 권리 정리
핵심은 2020.12.18. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 2025년 경매개시결정과 이후의 국세·지방세 압류도 후순위 등기로서 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 조세채권은 등기 순위와 별개로 법정기일과 조세의 성격에 따라 배당 우선순위가 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 등기보다 현장 확인이 어렵다
현황조사와 문건접수 등에 등장하는 개인은 13명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로, 중복된 보증기관 채권을 임차보증금에 합산하는 문제는 나타나지 않습니다. 다만 13명이 모두 618호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 점유 부분이 618호 전부로 특정된 사람은 김루아이고, 나머지 12명은 점유 부분이 미상입니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.12.18. 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 알려지지 않았고 실제 점유관계도 불명확하므로, 임대차계약 원본과 매각물건명세서를 통한 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정현호 | 미상 | 2024.07.01 | 2025.08.01 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 최범준 | 미상 | 2021.04.26 | 확인 안 됨 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 신지윤 | 미상 | 2024.01.05 | 2025.08.01 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 박말조 | 미상 | 2023.08.03 | 확인 안 됨 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 우태욱 | 미상 | 2025.02.20 | 2025.07.30 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 김루아 | 618호 전부 | 2024.02.23 | 확인 안 됨 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 남화연 | 미상 | 2024.05.22 | 2025.08.22 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 도혜경 | 미상 | 2024.01.30 | 2025.09.04 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 임주현 | 미상 | 2021.03.02 | 2025.07.28 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 박서빈 | 미상 | 2022.08.05 | 확인 안 됨 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 최미선 | 미상 | 2024.10.08 | 확인 안 됨 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 김지연 | 미상 | 2022.10.12 | 확인 안 됨 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
| 이윤숙 | 미상 | 2024.09.30 | 2025.09.11 | 대항력 없음*우선변제 미상승계 아님 |
* 대항력 없음: 기재된 전입신고일이 2020.12.18. 말소기준권리보다 늦다는 기준의 판단입니다. 다른 선순위 권원이나 점유·전입 사실이 확인되면 재검토가 필요합니다. 우선변제 미상은 보증금·확정일자 등 배당 판단 자료가 확인되지 않았다는 의미입니다. 승계 아님은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
근저당권의 채권최고액이 신건 매각가를 크게 웃돌기 때문에, 예상배당에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 채권에 배분되고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 미배당액은 담보권자의 채권 회수 부족분이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부곡동새마을금고(최초 등기 명의) | 1,764,000,000원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 185,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용(추정) | 3,390,000원 |
| 채권자 총 청구 산정액 | 1,764,000,000원 |
| 채권자 예상배당 | 181,610,000원 |
| 예상 미배당 | 1,582,390,000원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
배당은 채권최고액 기준의 추정이며 당해세, 최우선변제 대상 임차인 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 특히 국세·지방세 압류가 있으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 2026.10.23. 근저당권 이전 및 근질권설정 후의 최종 배당수령권자도 확인해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,582,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 1,618,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 1,648,057,600원 | 0원 |
현재 최저매각가는 185,000,000원이며, 1회 유찰 시 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원으로 가정되어 있습니다. 세 회차 모두 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 임차인 보증금 등 추가 인수 사유가 확인되지 않았다는 전제에 따른 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근에 위치하며, 주변에는 상업·업무시설, 아파트 단지, 시장 및 병원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장, 부산도시철도 1호선 부전역 및 동해선 부전역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.11.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물의 6층 오피스텔입니다. 위생·급배수·소방·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 토지로 남동측 광대로, 남서측과 북서측 소로에 접합니다. 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 시가지경관지구에 저촉됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 내부·임대관계. 감정평가 당시 내부는 폐문으로 확인하지 못했고 임대관계 역시 미상입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 부전시장과 철도역 인근이라는 입지 요소는 있으나, 실제 환금성은 오피스텔의 거래가격, 임대수요, 내부 상태 및 관리비 등을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 618호 점유자 특정. 김루아의 실제 점유 여부와 임대차계약을 확인하고, 점유 부분이 미상인 나머지 12명의 당해 호실 관련성을 구분해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사상 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구 검토. 정현호·신지윤·우태욱·남화연·도혜경·임주현·이윤숙의 배당요구 접수 내역을 확인하고, 다른 점유 관련인의 배당요구 여부도 원본으로 확인해야 합니다.
- 담보권 이전 확인. 2026.10.23. 부산엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 새북구새마을금고의 근질권설정에 따른 배당 및 말소 처리를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국 및 부산진구의 압류가 기재되어 있습니다. 조세채권의 법정기일과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 검토. 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 다른 담보물건과의 관계, 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 시설 상태, 수리 필요 여부, 실제 점유 및 사용 상태를 점검해야 합니다.
- 관리비·주차비 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 기계식 주차설비 사용조건, 유지비를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물의 유사 면적·층·용도 오피스텔 최근 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 신건 감정가의 가격 매력을 판단하지 않는 것이 적절합니다.
- 입찰 당일 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정, 확인할 것은 많다”
부산 삼정그린코아더시티 618호는 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 2020.12.18. 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각에 따라 정리되는 구조입니다. 신건 185,000,000원 기준 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순히 등기상 후순위 권리가 말소된다는 사실이 아닙니다. 13명의 점유 관련 인물, 특정되지 않은 점유 범위, 미상의 보증금과 확정일자, 담보권의 최근 이전 및 근질권설정, 세금 압류가 동시에 존재합니다. 예상 미배당액 1,582,390,000원은 매수인의 자동 인수채무가 아니지만, 실제 배당과 권리정리에 대한 확인 필요성을 보여줍니다.
현재 가격이 시장보다 저렴하다는 객관적인 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 유찰 후 가격이 내려가더라도 실거래 비교와 임대수익성 검토가 선행되어야 합니다.
결론은 ‘말소기준 명확, 예상 인수 0원 — 그러나 점유·배당·시세 확인 전 입찰 보류’입니다. 등기상 권리구조의 장점은 인정하지만, 실제 점유자와 임대차관계가 정리되고 시장가격이 검증된 후에 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
