수원지방법원 2025타경43135. 평택고덕아이파크 102동 21층 2120호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준은 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당권(채권최고액 136,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 국·평택시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리상 단순히 “최저가가 78,400,000원이니 싸다”고 접근하면 안 됩니다. 감정가 160,000,000원 대비 49%라는 숫자는 감정가와의 할인율일 뿐이고, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 시세 대비 메리트가 아니라 유찰 가격 구조만 확인된 상태로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 21층 2120호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 별도 확인 항목은 남는다
말소기준권리는 2022.05.16 안성축산업협동조합의 근저당권 136,000,000원입니다. 2023.03.27 설정된 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024년 국·평택시 압류, 2025.12.04의 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 매각가 78,400,000원 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인·점유 확인 — 기재된 3명은 모두 다른 호수
현황조사에는 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 전입자 3명이 기재되어 있습니다. 그러나 각 호수는 2218호·2221호·2420호로, 경매 대상인 2120호와 일치하지 않습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2022.05.16보다 늦어 기재 내용상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 현재 회차 이후 시나리오는 3회 유찰 시 54,880,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 38,416,000원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 13,059,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 13,082,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 13,098,675,488원 | 0원 |
다만 실거래 시세가 확인되지 않으므로 78,400,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 51%가 내려갔다는 사실과 시세 대비 할인은 서로 다른 판단입니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주는 접근은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 13,136,000,000원 중 현재 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 76,588,800원이고 미배당은 13,059,411,200원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 ‘고덕국제화계획지구 일반산업단지’ 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 폐문부재 등으로 내부는 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 표시됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 27층 건물 중 21층 2120호이며, 시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 4,416,000원/㎡, 토지면적 16,362㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함되며, 감정 자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간 2023.06.21~2026.06.20 및 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2120호 점유 직접 확인. 현황조사 전입자 3명은 모두 2218호·2221호·2420호로 기재되어 대상 호수와 다릅니다. 대상 호수의 실제 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 처리 확인. 2022.04.21 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 최신 등기부에서 낙찰 후 말소·존속 여부를 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 배당표와 인수 문제 분리. 채권 미배당액 13,059,411,200원은 현재 시나리오상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 용도에 맞는 환금성 점검. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 공부 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트 기준이 아닌 해당 용도 기준으로 거래가격과 수요를 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 현재 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 78,400,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 78,400,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없고, 대상 2120호와 현황조사 전입자들의 호수가 서로 다르며, 2022.04.21의 민간임대주택등기도 처리 여부를 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 “인수금액은 0원이지만 확인할 권리·점유 요소가 남아 있고, 가격 메리트도 아직 검증되지 않은 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 대상 호수 점유·민간임대주택등기·실거래 가격을 모두 대조한 뒤 입찰가를 판단하는 구조입니다.
