수원지방법원 2025타경43135. 평택 장당동 평택고덕아이파크 102동 24층 2421호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 말소기준은 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원이며, 그 뒤의 케이비증권주식회사 근저당권과 국·평택시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순히 “반값 이하라 싸다”고 정리하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없기 때문입니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 2022.04.21 민간임대주택등기입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이 선순위 기재의 매각 후 처리와 의무 범위는 등기 원문과 매각 관련 서류를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2421호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 2022.04.21 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 기재를 먼저 본다
말소기준은 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024년의 국·평택시 압류, 2025.12.04 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 2022.04.21 설정됐던 안성축산업협동조합 근저당권 2,736,000,000원은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다.
임차·점유 확인 — 본건 2421호와 호수가 다르다
현황조사에는 아래 3명이 기재돼 있으나, 점유 호수는 각각 2218호·2221호·2420호로 본건 2421호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 3명의 보증금을 본건의 임차보증금으로 합산하거나, 본건 2421호의 실제 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 세 사람 모두 전입일은 말소기준인 2022.05.16보다 뒤입니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 두 번 유찰된 결과이고, 다음 회차 시나리오는 54,880,000원, 그다음은 38,416,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 없어 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 차익으로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 78,400,000원 | 49% | 13,059,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,880,000원 | 34% | 13,082,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 24% | 13,098,675,488원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 안성축산업협동조합 근저당에 배당되고, 케이비증권주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당액은 13,059,411,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러· CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 공시지가는 4,416,000원/㎡, 토지면적은 16,362㎡입니다. 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있으며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 기재가 2022.05.16 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 처리와 의무 범위를 등기 원문과 매각 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 본건 2421호 점유 확인. 현황조사상 양희중은 2218호, 이경인은 2221호, 이상수는 2420호로 기재돼 있습니다. 본건 2421호와 호수가 다르므로 현장 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 49%만 보고 가격 가점 금지. 현재 최저가 78,400,000원은 감정가의 49%지만 비교할 실거래 근거가 없습니다. 주변 동일·유사 오피스텔 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수리비 발생 가능성을 현장 확인에 반영해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 입찰 전 최신 배당·조세·점유 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 선순위와 점유다
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 두 번 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 시세와 비교할 거래 근거가 없어 현재 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 게다가 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고, 현황조사에 기재된 3명의 점유 호수도 본건 2421호와 다릅니다. 따라서 결론은 “가격은 보류, 선순위 등기와 본건 점유 확인이 먼저”입니다. 이 두 가지가 정리된 뒤에야 78,400,000원의 실제 매력도를 판단할 수 있습니다.
