수원지방법원 2025타경43135. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 22층 2220호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기돼 있으나 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)이라고 적혀 있습니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
등기 권리의 기준점은 2022.05.16. 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원입니다. 그 뒤의 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 국·평택시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 반면 2022.04.21.의 민간임대주택등기는 말소기준보다 먼저 존재하므로, 단순히 후순위 권리처럼 넘겨짚지 말고 매각물건명세서와 등기 원본에서 처리 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층 2220호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 소유권 취득 | 2022.04.21. · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 1,768,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.05.16. 을구 3번 안성축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인
과거 2022.04.21. 안성축산업협동조합 근저당권 2,736,000,000원은 2022.05.16. 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 136,000,000원 근저당권이 현재 말소기준입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 13,000,000,000원 근저당권은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 국의 압류와 평택시 압류도 같은 구조입니다.
② 점유·임차인 — 현황조사 전입자 3명은 본건 호수와 불일치
현황조사에는 양희중·이경인·이상수 3명이 확인되지만 각각 2218호·2221호·2420호로, 본건 2220호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 3명의 보증금을 본건에 합산하거나, 이들을 본건의 실제 임차인으로 전제해 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 전입일은 모두 말소기준일 2022.05.16.보다 뒤이므로 각 조사 대상자에 대해서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 더 중요한 점은 이들이 애초에 본건 2220호와 일치하지 않는다는 것입니다. 본건 2220호의 실제 점유자·임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 말
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 가격을 검증할 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 13,136,000,000원 중 예상배당은 76,588,800원, 미배당은 13,059,411,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 1,768,000,000원인데, 본건 말소기준 근저당권의 채권최고액은 136,000,000원입니다. 또 케이비증권주식회사 근저당권은 13,000,000,000원의 공동담보 구조입니다. 청구액과 본건 등기상 담보액의 차이가 큰 만큼 공동담보목록과 채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·보안설비(CCTV)·지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 경기대로와 연계됩니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 환금성 판단. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재하고 실거래 비교자료가 없어, 가격대별 실제 매수수요와 환금성을 숫자로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21. 선행 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인합니다.
- 본건 2220호 점유 확인. 현황조사 전입자 3명은 2218호·2221호·2420호입니다. 본건 호수의 실제 점유관계와 임대차계약을 별도로 대조합니다.
- 가격 검증. 최저가 78,400,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시세 할인 여부를 혼동하지 말고, 동일·유사 용도의 최근 거래를 확인합니다.
- 공동담보 확인. 안성축산업협동조합과 케이비증권주식회사 관련 공동담보목록·채권계산서를 대조해 본건에 귀속되는 채권관계를 확인합니다.
- 용도 표기 대조. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 있으므로 건축물대장과 실제 이용상태를 확인합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 되지 않았으므로 점유·시설·내부 상태를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 선행등기와 실제 점유
이 사건은 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 78,400,000원까지 내려온 물건입니다. 제공된 배당모형상 매수인 인수액도 0원이어서, 권리 구조의 후순위 채권만 놓고 보면 매각으로 정리되는 부분이 분명합니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 2022.04.21. 민간임대주택등기를 확인해야 합니다. 둘째, 현황조사 전입자 3명은 모두 본건 2220호가 아닌 다른 호수이므로 본건의 실제 임차관계가 별도 확인 대상입니다. 셋째, 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 배당상 인수 0원은 장점이지만, 선행등기·점유·용도·가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
