수원지방법원 2025타경43135. 평택고덕아이파크 102동 23층 2319호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가의 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 78,400,000원입니다. 말소기준권리는 2022.05.16. 안성축산업협동조합의 채권최고액 136,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 케이비증권주식회사 근저당권과 국·평택시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2022.04.21.자 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 “임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 내용이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리 여부를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 23층2319호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,768,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.16. 안성축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 등기부터 확인
등기 흐름에서 가장 중요한 기준일은 2022.05.16.입니다. 이 날 설정된 안성축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후의 케이비증권주식회사 근저당, 2024년 국·평택시 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2024.11.21. 임의경매개시결정은 2025.10.01. 취하되어 2025.10.13. 등기 말소됐습니다.
② 현황조사 점유자 — 본건 호수와 불일치
현황조사에는 전입자가 3명 확인되지만, 모두 본건 2319호가 아닌 다른 호수로 표시되어 있습니다. 따라서 이 3명을 본건 2319호의 임차인으로 합산하거나 보증금 인수 위험으로 단정하면 안 됩니다. 실제 본건 점유·임대차 관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
| 이름 | 표시 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.05.16. 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 무엇보다 표시 호수가 본건 2319호와 다릅니다. 실제 임차인으로 확인되는 인원은 본건 호수 기준으로 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 54,880,000원, 그 다음은 38,416,000원까지 내려갑니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 13,136,000,000원 중 예상 배당액은 76,588,800원이며, 미배당액은 13,059,411,200원입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.04.21. 등기가 말소기준일 2022.05.16.보다 앞섭니다. 매각 후 처리와 매수인에게 미치는 영향을 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 2319호 점유관계 재확인. 현황조사에 기재된 양희중·이경인·이상수는 각각 2218호·2221호·2420호로 본건과 호수가 다릅니다.
- 시세 원본 확보. 현재 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 저가 낙찰로 판단하지 마십시오.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못했습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 인수 계산은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·법적 용도를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 49%보다 먼저 볼 것은 ‘선순위 등기’
이 물건의 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 78,400,000원까지 내려온 2회 유찰·49% 물건입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 할인율보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 말소기준인 2022.05.16. 근저당보다 앞선 2022.04.21. 민간임대주택등기입니다.
또 현황조사에 등장하는 전입자 3명은 모두 본건 2319호가 아닌 다른 호수로 나타나므로, 본건의 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 동일 용도의 최신 실거래 자료도 없어 78,400,000원이 시세보다 싼지 여부 역시 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 배당표상 인수액은 0원이지만, 선순위 등기와 본건 점유관계를 확인하기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
