수원지방법원 2025타경43135. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 26층 2621호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사수경어패럴이며 2022년 4월 21일 거래가액 165,497,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준은 2022년 5월 16일 안성축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 136,000,000원입니다.

권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준 뒤에 설정된 케이비증권 근저당권 13,000,000,000원, 국가와 평택시의 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2022년 4월 21일에는 민간임대주택등기가 먼저 기재돼 있으므로, 금액 인수 0원과 별개로 이 등기의 매각 후 처리와 본건 적용관계는 입찰 전 원본 명세서에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸 구조

2022년 4월 21일 설정됐던 안성축산업협동조합의 종전 근저당권 2,736,000,000원은 2022년 5월 16일 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 136,000,000원 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후의 케이비증권 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 11월 21일 개시된 앞선 임의경매는 2025년 10월 1일 취하됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025년 12월 4일 다시 등기됐습니다.

② 임차인·점유 조사 — 이름보다 ‘호실’을 먼저 봐야 한다

현황조사에 이름이 확인된 사람은 3명이며, 모두 전입일이 말소기준일 2022.05.16.보다 뒤이므로 기재 내용상 대항력은 없습니다. 다만 중요한 점은 세 사람의 표기 호실이 각각 2218호·2221호·2420호이고 경매 대상은 2621호라는 사실입니다. 따라서 이 세 사람을 곧바로 2621호의 임차인으로 간주해 명도나 보증금 문제를 연결해서는 안 됩니다.

③ 현재 가격 — ‘49%’는 시세 할인율이 아니다

감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49%입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 78,400,000원으로 볼 수 있습니다.

하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 본건의 가격 경쟁력을 판단할 때 감정가 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고, 주변은 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 혼재한 지역이므로 실제 입찰가는 동일·유사 용도의 최근 거래와 임대수익성을 따로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

현재 최저가 78,400,000원 가정 시 집행비용 1,811,200원과 안성축산업협동조합에 76,588,800원이 배당되고, 후순위 케이비증권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 13,136,000,000원 중 76,588,800원이 배당돼 미배당액은 13,059,411,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근. 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔). 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 이용상태가 표기됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 27층 건물로, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 토지면적 16,362㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡. 북·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
• 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 호실 점유 확인. 경매 대상은 2621호인데 현황조사상 이름이 기재된 호실은 2218호·2221호·2420호입니다. 2621호의 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21. 기재된 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서 매각 후 처리와 본건 적용 여부를 확인하세요.
• 감정가 49%의 착시 경계. 78,400,000원은 감정가 대비 49%일 뿐 시세 대비 49%가 아닙니다. 실제 입찰 전 유사 업무시설·오피스텔 거래가격과 임대조건을 대조하세요.
• 배당 밖 항목 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수선비를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제다

이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이고, 말소기준 뒤의 주요 담보권·압류는 소멸 구조입니다. 하지만 현재 최저가 78,400,000원이 감정가 160,000,000원의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.

특히 본건은 근린시설 사건이면서 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 두 차례 유찰된 상태입니다. 더구나 현황조사에 등장하는 3명의 호실은 본건 2621호와 다릅니다. 따라서 이 사건은 “권리상 금액 인수는 낮지만, 점유와 가격 확인을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 2621호의 점유관계와 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.