수원지방법원 2025타경43135. 평택고덕아이파크 102동 23층 2318호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 등기상 현재 권리 흐름의 기준은 2022.05.16. 안성축산업협동조합의 채권최고액 136,000,000원 근저당권이고, 그 뒤의 케이비증권주식회사 근저당과 국·평택시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “49%까지 떨어졌다”는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 현황조사에 기재된 전입자들의 호수가 대상 2318호와 일치하지 않습니다. 또한 시세를 직접 비교할 실거래 표본이 없어, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 23층2318호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 2026.07.31 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.11.25. 하나자산신탁 명의의 신탁 소유권보존등기는 이미 말소됐고, 2022.04.21. 주식회사수경어패럴 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 안성축산업협동조합 채권최고액 2,736,000,000원 근저당도 2022.05.16. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그날 새로 설정된 안성축산업협동조합 136,000,000원 근저당입니다.
이후 2023.03.27. 케이비증권주식회사 채권최고액 13,000,000,000원 근저당, 2024.09.03. 국 압류, 2024.09.04. 평택시 압류가 이어졌고, 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다. 2023.08.25. 앤드제일차주식회사 70,000,000원 근저당은 2024.02.23. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 3명 기재, 그러나 대상 호수와 불일치
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 실제 인원은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.05.16.보다 뒤여서 기록상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 더 중요한 점은 조사 호수가 각각 2218호·2221호·2420호로 경매 대상인 2318호와 다르다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 78,400,000원 가정 시 채권자 총 배당은 76,588,800원, 미배당은 13,059,411,200원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 13,059,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 13,082,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 13,098,675,488원 | 0원 |
현재 회차에서도 안성축산업협동조합의 136,000,000원 채권최고액을 전액 충족하지 못합니다. 3회·4회 유찰 시 매각가가 더 낮아지면서 채권자 미배당액은 각각 13,082,507,840원, 13,098,675,488원으로 늘어납니다. 그러나 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못했고, 건축물현황도 등을 기초로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2318호 실제 점유자 확인. 현황조사에 적힌 3명의 호수가 대상 호수와 다르므로, 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해 실제 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
- 임차조건 확인. 양희중·이경인·이상수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 각 임차관계의 범위를 서류에서 보완 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.21. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 실제 거래·임대가와 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 배당 변수 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “49% 낙폭보다 먼저 볼 것은 점유관계”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 78,400,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기와 현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 가격이 크게 떨어졌다는 이유만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기는 이릅니다.
현황조사에 양희중·이경인·이상수 3명이 확인되지만 기재 호수가 2218호·2221호·2420호로 대상 2318호와 다르고, 내부 역시 직접 확인되지 않았습니다. 여기에 시장 실거래 비교도 없어 78,400,000원이 실제 시세 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유와 가격은 확인 후 판단. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 2318호의 실제 사용·점유관계와 시장가격을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
