수원지방법원 2025타경43135. 평택고덕아이파크 102동 21층 2121호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 160,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차 최저가는 78,400,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금전채무는 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건은 단순히 “근저당 뒤 권리는 소멸하니 끝”으로 보기 어렵습니다. 현재 말소기준은 2022년 5월 16일 안성축산업협동조합의 근저당권이지만, 그보다 앞선 2022년 4월 21일에 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 표시하고 있어, 낙찰 전 등기 및 매각조건 원문 대조가 필요한 선순위 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 21층 2121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 소유권 취득 | 2022.04.21 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 안성축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.16 근저당
최초 2022년 4월 21일 안성축산업협동조합 근저당권 2,736,000,000원이 설정되었지만 2022년 5월 16일 해지로 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 채권최고액 136,000,000원의 안성축산업협동조합 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권 근저당, 국·평택시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 확인 — 전입자 3명은 모두 본건과 호수가 다르다
현황조사에는 양희중·이경인·이상수 3명이 확인되지만, 기재 호수는 각각 2218호·2221호·2420호로 본건 2121호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 3명을 본건의 실제 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 각 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.05.16 이후라 조사자료상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 13,136,000,000원 중 76,588,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 13,059,411,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격·유찰 구조 — 싸다고 단정할 근거는 아직 없다
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 78,400,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 54,880,000원, 4회 유찰 38,416,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않아, 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 13,059,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 13,082,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 13,098,675,488원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 시설. 난방, 시스템에어컨, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, CCTV, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.04.21 등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각 후 법적 효과와 등기 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 2121호 점유 재확인. 현황조사 전입자 3명은 모두 다른 호수입니다. 본건의 실제 점유자·임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 업무시설 환금성. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 아파트와 같은 환금성을 전제하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 변동 확인. 2024.11.21 임의경매는 2025.10.01 취하 후 말소되었고, 2025.12.04 현재 사건의 임의경매가 다시 개시되었습니다.
맺으며 — “7,840만원”보다 먼저 볼 것은 권리와 점유다
이 사건은 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 78,400,000원까지 내려온 물건입니다. 배당 계산만 놓고 보면 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고, 현황조사의 전입자들은 모두 본건 2121호와 다른 호수로 나타나 실제 점유관계가 깔끔하게 확인된 사건은 아닙니다.
또한 실거래 비교 수치가 없어 78,400,000원이 시세 대비 저렴하다는 평가도 할 수 없습니다. 금전 인수는 0원이지만, 선순위 등기·점유·업무시설 환금성 확인이 남아 있는 사건. 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 그 세 가지 확인사항을 해소한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
