78,400,000원
수원지방법원 2025타경43135. 평택고덕아이파크 102동 24층 2419호로, 사건 분류는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 주식회사수경어패럴은 2022.04.21 거래가액 165,497,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원이고, 이후 케이비증권주식회사 근저당권과 국·평택시 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “말소기준 이후 권리 전부 소멸 = 끝”으로 보기 어렵습니다. 소유권 취득일인 2022.04.21에 민간임대주택등기가 함께 기재되어 있고, 그 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 존재합니다. 이 등기는 말소기준권리인 2022.05.16 근저당보다 앞섭니다. 예상배당표의 금액 인수액은 0원이지만, 이 선순위 등기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층 2419호 · 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 (2022.04.21 거래가액 165,497,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 1,768,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.16 을구 3번 안성축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 선순위 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준권리는 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024.09.03 국 압류, 2024.09.04 평택시 압류, 2025.12.04 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당권 70,000,000원은 2024.02.23 해지로 이미 말소됐습니다.
② 현황조사 전입자 — 본건 2419호와 기재 호실이 다르다
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에 기재된 전입자는 양희중·이경인·이상수 3명이지만, 각 호실은 2218호·2221호·2420호로 본건 2419호와 일치하지 않습니다. 또한 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2022.05.16보다 뒤라, 기재 내용 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 예상배당상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 사실, ‘시세보다 싸다’는 별개의 문제
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와의 직접 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
특히 본건은 사건 분류가 근린시설이고 감정평가상 공부 용도가 업무시설(오피스텔)입니다. 주변 역시 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔이 혼재합니다. 따라서 일반 아파트와 같은 거래 체질이나 환금성을 전제로 할인율을 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 채권 13,136,000,000원 중 76,588,800원이 배당되고, 미배당은 13,059,411,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 13,059,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 13,082,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 13,098,675,488원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행돼도 예상배당상 매수인 금액 인수는 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커지는 것과 매수인의 인수부담이 커지는 것은 다른 문제입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가 78,400,000원과 동일하게 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못하고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 제한사항. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태, 산업·업무시설 혼재 입지를 감안해 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제로 가격을 판단하지 않는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서 매각 후 효력과 매수인 지위 관련 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 호실 대조. 현황조사 전입자 3명의 기재 호실은 2218호·2221호·2420호로 본건 2419호와 다릅니다. 2419호 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 78,400,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가격의 저평가 여부는 별개입니다. 최근 거래를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트를 전제로 한 수익·환금성 판단은 피해야 합니다.
- 경매 경과 확인. 2024.11.21 시작된 이전 임의경매는 2025.10.01 취하됐고 2025.12.04 다시 임의경매개시결정이 기재됐습니다. 현재 사건 원문과 등기 상태를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2024.09.03 국, 2024.09.04 평택시 압류는 말소기준 이후로 소멸 예정이지만 실제 배당에서는 당해세 등이 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 등기와 실제 시장가격
이 물건의 현재 숫자만 보면 감정가 160,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 78,400,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·경매등기는 소멸 구조여서 금액 권리분석 자체는 비교적 분명합니다.
그러나 결론을 “반값이니 싸다”로 잡으면 안 됩니다. 최근 시장가격과 직접 비교한 근거 없이 감정가 대비 할인율만 높기 때문입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 2022.04.21 민간임대주택등기, 본건과 다른 호실로 기재된 현황조사 전입자, 근린시설·업무시설(오피스텔)이라는 용도 특성이 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 금액 인수는 0원이나, 선순위 등기의 법적 처리와 실제 시세 확인을 끝낸 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 C급 점검형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
