수원지방법원 2025타경43135. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 25층 2520호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사수경어패럴이며, 2022.04.21 소유권이전 등기 당시 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등록에 따른 등기도 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건과 비교할 실거래 가격이 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인 가능한 확실한 장점은 가격이 아니라, 배당 시뮬레이션상 금전권리의 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 25층2520호 |
| 용도 | 사건 분류 근린시설 · 감정 이용상태 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 2022.04.21 소유권이전 등기 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 4,416,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
현재 말소기준은 2022.05.16 을구 3번 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.04.21 안성축산업협동조합 근저당 2,736,000,000원은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원과 국·평택시 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 2520호와 호수가 다르다
현황조사에는 양희중·이경인·이상수의 전입기록이 기재돼 있습니다. 다만 기재 호실이 각각 2218호·2221호·2420호로, 이번 매각대상인 2520호와 일치하지 않습니다. 세 전입일은 모두 말소기준일 2022.05.16 이후이고 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 대상호실의 실제 점유관계와 혼동해서는 안 됩니다.
| 성명 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 78,400,000원에서 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 선순위 안성축산업협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 케이비증권주식회사에는 배당이 돌아가지 않고 총 채권 미배당액은 13,059,411,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 예상 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 78,400,000원 | 49% | 13,059,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,880,000원 | 34% | 13,082,507,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,416,000원 | 24% | 13,098,675,488원 | 0원 |
현재 회차는 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 내려가는 구조지만, 각 금액의 실제 시장가 대비 수준은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 하지 못했고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·(철근)콘크리트 구조이며, 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로와 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 토지. 토지면적 16,362.0㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2520호 실제 점유 확인. 현황조사에 표시된 양희중·이경인·이상수는 각각 2218호·2221호·2420호로 기재돼 있어 대상호실과 일치하지 않습니다. 현장과 현황조사 원본으로 2520호의 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본에서 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 감정가 49%를 시세로 착각하지 않기. 현재 78,400,000원이 감정가의 49%라는 것은 유찰 결과일 뿐 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
- 청구액과 등기채권 확인. 신청채권자 청구액은 1,768,000,000원이고, 말소기준 근저당 채권최고액은 136,000,000원으로 기재돼 있습니다. 실제 채권관계와 공동담보 범위는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못했습니다. 업무시설(오피스텔)의 내부 상태와 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말
이 사건의 금전권리 구조만 보면 비교적 분명합니다. 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 케이비증권 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’로 넘어가면 안 됩니다.
현재 최저가 78,400,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 사건 분류는 근린시설인 반면 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있습니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사 전입기록 역시 대상 2520호가 아닌 2218호·2221호·2420호에 연결돼 있습니다. 따라서 결론은 “금전상 예상 인수는 0원, 그러나 가격과 실제 점유·임대관계는 추가 확인이 필요한 물건”입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체를 투자 메리트로 바꾸기 전에, 먼저 2520호의 실체와 시세를 확인해야 합니다.
