수원지방법원 2025타경43135. 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 25층 2521호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사수경어패럴이며 2022.04.21 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 165,497,000원입니다. 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%까지 내려온 상태입니다.
권리의 기준점은 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원입니다. 이후의 케이비증권주식회사 근저당권, 국·평택시 압류와 현재 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.04.21의 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 앞서 기록돼 있으므로 매각조건상 처리와 효력은 입찰 전 원본 명세서에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 25층2521호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 2022.04.21 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.16 근저당
말소기준권리는 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 136,000,000원입니다. 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원과 2024.09.03 국 압류, 2024.09.04 평택시 압류, 2025.12.04 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 제시돼 매각으로 소멸합니다.
또 하나의 숫자 차이도 확인 포인트입니다. 사건 청구액은 1,768,000,000원인데, 본건 말소기준 근저당의 채권최고액은 136,000,000원입니다. 본건에 실제 귀속되는 배당관계는 개별 등기와 배당요구·채권계산 내용을 기준으로 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 확인 — 이름보다 ‘호수’가 중요하다
현황조사에는 전입자 3명이 등장하지만, 기록된 호수는 각각 2218호·2221호·2420호입니다. 본건 주소는 2521호이므로 이 3명을 본건 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준 2022.05.16보다 뒤이고, 각 기록상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 해석 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자다
현재 최저매각가 78,400,000원은 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득도 78,400,000원입니다. 다만 이것은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최신 실거래보다 낮다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 13,059,411,200원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)이며 내부는 폐문부재 등으로 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 도로. 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하며 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2521호 점유자 확인. 양희중 2218호, 이경인 2221호, 이상수 2420호는 본건과 호수가 다르므로 본건의 실제 점유자를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 등기가 말소기준 2022.05.16보다 앞서 있으므로 매각물건명세서상 처리 내용을 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가 78,400,000원이 감정가 160,000,000원의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 청구액과 본건 근저당 대조. 사건 청구액 1,768,000,000원과 본건 말소기준 근저당 136,000,000원의 차이를 채권계산서·배당요구 내역과 맞춰보세요.
- 배당 시나리오 구분. 현재 회차 미배당 13,059,411,200원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 이용상태 확인. 내부가 직접 확인되지 않은 감정 내용이므로 실제 내부 상태와 사용 현황을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 호수 기준으로 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49%는 시세판단이 아니다”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 가장 눈에 띄는 것은 160,000,000원 감정가가 2회 유찰되어 78,400,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액은 0원이라는 점입니다. 따라서 대항력 있는 보증금을 낙찰자가 추가 부담하는 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
하지만 이 사건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 2022.04.21 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현황조사에 기록된 3명의 전입자 역시 본건 2521호가 아니라 2218호·2221호·2420호입니다. 따라서 권리상 계산된 인수 0원은 긍정적이지만, 점유·임대관계와 선행 등기의 처리 확인 없이 ‘안전한 반값 물건’으로 단정하는 것은 이릅니다. 가격 역시 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라 실제 오피스텔 거래가격과 비교한 뒤 판단해야 합니다.
